تماس با کارشناسان ما: بخشنامهها و دستورالعملهای ثبتی📄
فوریه 14, 2025
پیش فروش ساختمان چیست؟
پیش فروش ساختمان یکی از روشهای متداول در معاملات املاک است که در آن یک واحد ساختمانی قبل از ساخت کامل یا حتی قبل از شروع ساخت به خریدار واگذار میشود. در این نوع قرارداد، فروشنده متعهد میشود ساختمان یا واحد مورد نظر را در موعد مشخص احداث یا تکمیل کرده و آن را به خریدار تحویل دهد.
در واقع، پیش فروش ساختمان نوعی تعهد قراردادی میان فروشنده و خریدار محسوب میشود که در آن فروشنده مسئول ساخت و تحویل ملک است و خریدار نیز متعهد به پرداخت مبلغ توافق شده میباشد. به همین دلیل، تنظیم صحیح قرارداد پیش فروش ساختمان از نظر حقوقی اهمیت بسیار زیادی دارد.
مشارکت در ساخت و ارتباط آن با پیش فروش ساختمان
در بسیاری از پروژههای ساختمانی، پیش فروش ساختمان در قالب قرارداد مشارکت در ساخت شکل میگیرد. مشارکت در ساخت زمانی اتفاق میافتد که مالک زمین با یک شخص حقیقی یا حقوقی برای احداث بنا در زمین خود توافق کند.
تعریف مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین عرصه را در اختیار سازنده قرار میدهد و در مقابل، سازنده مسئولیت ساخت پروژه را بر عهده میگیرد. پس از تکمیل پروژه، واحدهای ساخته شده بر اساس توافق میان طرفین تقسیم میشود.
در بسیاری از موارد، سازنده برای تأمین سرمایه پروژه اقدام به پیش فروش ساختمان میکند و بخشی از واحدها را قبل از تکمیل پروژه به خریداران واگذار مینماید.
الزامات قانونی پیش فروش ساختمان
بر اساس قوانین جاری کشور، پیش فروش ساختمان باید تحت ضوابط مشخصی انجام شود تا از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری گردد.
ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
مطابق ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است برای املاکی که دستور نقشه آنها توسط مراجع قانونی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم کند.
در این سامانه برای هر واحد ساختمانی که در دستور نقشه مشخص شده است، شناسه یکتا اختصاص داده میشود.
نقش شناسه یکتا در پیش فروش ساختمان
یکی از نکات مهم در اجرای قانون پیش فروش ساختمان این است که تنظیم سند رسمی مربوط به معاملات موضوع ماده یک قانون، فقط با استفاده از شناسه یکتای واحد ساختمانی امکانپذیر خواهد بود.
این موضوع باعث افزایش شفافیت معاملات و کاهش تخلفات در پیش فروش ساختمان میشود.
تعریف قانونی پیش فروش ساختمان
مطابق ماده یک اصلاحی قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی که بر اساس آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای ساخت بنا توافق کند یا شخصی متعهد به ساخت و تحویل یک واحد ساختمانی مشخص شود، پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
انتقال حقوق در قرارداد پیش فروش ساختمان
همچنین هرگونه انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها نیز در چارچوب پیش فروش ساختمان قرار میگیرد و باید مطابق مقررات قانونی و از طریق اسناد رسمی انجام شود.
ارتباط اراضی مستحدث با مالکیت و ثبت اراضی
در برخی موارد، موضوع مالکیت زمین ممکن است به اراضی مستحدث نیز مرتبط شود. بر اساس بند «ح» ماده ۱ قانون نحوه احیا اراضی در جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۸، اراضی مستحدث زمینی است که در نتیجه خشک شدن دریاها، دریاچهها یا تغییر بستر رودخانهها ایجاد شده باشد.
تفاوت اراضی مستحدث با بستر مرده رودخانه
با وجود این تعریف، طبق قوانین بعدی از جمله قانون توزیع عادلانه آب، بستر سابق رودخانهها تحت عنوان بستر مرده شناخته میشود و لزوماً در دسته اراضی مستحدث قرار نمیگیرد.
مدیریت و شناسایی اراضی مستحدث
بر اساس قانون اراضی مستحدث و ساحلی، مدیریت این اراضی بر عهده وزارت جهاد کشاورزی است. همچنین طبق تبصره ۱ ماده ۲ این قانون، مسئولیت شناسایی و علامتگذاری اراضی مستحدث در مناطقی مانند دریای عمان، خلیج فارس، دریای خزر و دریاچه ارومیه با سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور است.
در صورت بروز اختلاف درباره تشخیص این اراضی، امکان اعتراض به تصمیمات این سازمان در دیوان عدالت اداری وجود دارد.
جمعبندی
پیش فروش ساختمان یکی از مهمترین روشهای تأمین مالی پروژههای ساختمانی محسوب میشود، اما انجام آن بدون رعایت قوانین میتواند موجب بروز اختلافات حقوقی جدی شود. به همین دلیل، اجرای دقیق مقررات مربوط به ثبت رسمی معاملات، اختصاص شناسه یکتا به واحدها و تنظیم سند رسمی نقش مهمی در شفافیت معاملات و حفظ حقوق خریداران دارد.
منبع
دکتر امیرمسعود فاطمیان
عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی
برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید.
ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)
