نقشه کادر یا نقشه بلوکی یکی از مهمترین نقشههای تخصصی در حوزه ملک و امور ثبتی است که بهمنظور رفع مشکلات عدم تطابق بین مساحت و حدود اربعه سند و وضعیت موجود ملک تهیه میشود. معمولاً زمانی که مساحت سندی ملک بیشتر از مساحت وضع موجود ملک باشد یا ابعاد ملک در طول یا عرض تغییر کرده باشد، تهیه نقشه کادر توسط کارشناس رسمی مورد نیاز میشود.
در چنین شرایطی کارشناسان اداره ثبت اسناد برای بررسی دقیق این موضوع دستور تهیه نقشه کادر یا بلوکی را به مالک میدهند. این کار باید توسط یک نقشه بردار و با دقت بالا انجام گیرد.
نقشه کادر چیست؟
در صورت عدم تطابق حدود اربعه و مساحت ملک با سند مالکیت، یک بلوک از املاک مجاور ملک مورد تعرفه، از گذر تا گذر، در سیستم مختصات UTM برداشت میشود. به نقشه تهیه شده نقشه بلوکی یا نقشه کادر میگویند.
نقشه کادر یا بلوکی، نقشهای است که نه فقط ملک موردنظر بلکه کلیه املاک مجاور (از گذر تا گذر) را با مختصات دقیق UTM برداشت میکند و سپس با سندهای مالکیت مقایسه و مطابقت داده میشود. هدف اصلی این نقشه مشخص کردن منشاء اختلافات مساحی، تجاوز یا اضافه مساحت است.
لازمه تهیه این نقشه ها اندازه گیری دقیق ابعاد ملک مورد نظر و املاک اطراف و مقایسه با سند آنها میباشد. این کار تا زمانی ادامه پیدا می کند که دلیل تفاوت ابعاد زمین مورد نظر با سند به دست آید. طبیعتا برای داشتن یک نقشه کادر یا بلوکی باید بتوان به زمین ها و ساختمان های مجاور دسترسی داشت. واضح است که این کار با توجه به حساسیت بالا، دقت بالایی را میطلبد.
یک گزارش کامل به همراه نقشه توسط کارشناس رسمی دادگستری ارائه می شود تا مالک بتواند طبق قوانین به حل آن بپردازد.
دلایل نیاز به نقشه کادر یا نقشه بلوکی
گاهی اوقات ممکن است بدلیل عدم اجرای صحیح مکان ملک در حین ساخت و ساز، وضعیت موجود ملک با سند تطابق نداشته باشد. همچنین سند املاک و اراضی بر مبنای نقشه های ثبتی قدیمی صادر شده است و موقعیت این املاک به استناد نقشه ثبتی روی زمین جانمایی شده است. به دلیل استفاده از ابزار های ابتدایی همچون متر پارچه ای جهت پیاده سازی یا جانمایی املاک روی زمین خطا های رخ داده است. این خطا ها منجر به پیاده سازی و جانمایی املاک به صورت نا دقیق شده است.
بطور کلی دلایل اصلی نیاز به نقشه کادر عبارت است از:
-
-
-
-
- بزرگتر بودن ابعاد موجود ملک از حدود اربعه سند
- تجاوز ملک به ملک های مجاور
- تجاوز ملک به گذر های موجود
- جانمایی دقیق سندهای قدیمی
-
-
-
در این موارد با تهیه نقشه کادر که یک نقشه ثبتی موزاییک شده از ابعاد وضع موجود ملک مورد نظر و املاک مجاور است، مشخص می شود که مغایرت ابعاد و مساحت ملک از کدام ضلع جغرافیایی ملک نشات گرفته است. هر یک از موارد ذکر شده فرآیند صدور سند را دچار تاخیر خواهد کرد و علاوه بر آن موارد دوم و سوم مشکلات حقوقی نیز بدنبال خواهد داشت.
مورد بعدی اسناد قدیمی یا شاهنشاهی دارای حدود اربعه حدی به حدی هستند. تشخیص موقعیت ثبتی این املاک طبق حدود اربعه و حدود ثبتی برای افراد عادی ممکن نمیباشد. انجام امور ملکی یا خرید این املاک، تهیه نقشه کادر را میطلبد. با استفاده از نقشه کادر و بررسی سوابق و نقشههای ثبتی، حدود اربعه ملک مشخص و موقعیت ثبتی ملک تثبیت می شود.
مزایای نقشه کادر یا نقشه بلوکی
مزایای تهیه این نقشه عبارت است از:
-
-
-
-
- تعیین و محاسبه دقیق مساحت
- تعیین دقیق ابعاد اربعه
- تعیین دقیق موقعیت مکانی ملک
- جلوگیری از هرگونه سو استفاده و جعل اسناد
- برطرف نمودن هرگونه تداخل و تعارض پلاک ثبتی و جلوگیری از انجام آن
- تامین و ایجاد امنیت حقوقی مالکیت ملک
- تسهیل جانمایی و تطابق ملک ها
-
-
-
نقشه کادر توسط چه کسی و چگونه تهیه میشود؟
تهیه نقشه کادر امری تخصصی و حساس است و انجام کارشناسی آن از جمله صلاحیت های تخصصی کارشناس رسمی امور ثبتی است. جهت تهیه نقشه بلوکی و کادر از یک منطقه می بایست با کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری تماس بگیرید.
بدین منظور باید کپی مدارک مالکیتی از جمله سند و بنچاق را در اخیتار کارشناس رسمی قرار دهید. کارشناس نیز نقشه ثبتی و نقشه کاداستر محدوده مورد تعرفه را تهیه مینماید. سپس به تهیه نقشه وضعیت موجود در سیستم مختصات UTM از ملک مورد نظر و املاک مجاور و گذرها اقدام مینماید. در انتها پس از تهیه نقشه های اشاره شده، نقشه موزاییک شده کادر یا بلوکی تهیه و ترسیم می شود.
بعنوان مثال، در صورتی که میان ابعاد و مساحت عرصه موجود با سند مغایرت باشد، در حالتی که ملک شمالی جنوبی و کوچه شرقی غربی باشد، کلیه پلاکهای مجاور از سمت شرق تا گذر و از سمت غرب تا گذر برداشت میشود. پس از آن تصرفات هر ملک با سند مالکیت مطابقت داده میشود. با تهیه نقشه کادر علت مغایرت سند و وضع موجود و اینکه آیا حدود املاک به هم تجاوز داشته اند مشخص خواهد شد.
اضافه مساحت وضع موجود ملک درصورتی که ناشی از تجاوز ملک مورد تعرفه به املاک مجاور نباشد، مشمول ماده 149 قانون ثبت خواهد شد.
فرآیند تهیه نقشه کادر چگونه است؟
-
-
- ارجاع موضوع توسط اداره ثبت یا شهرداری به کارشناس رسمی
- دریافت مدارک شامل سند، بنچاق و گاهی کروکی ثبتی
- برداشت دقیق موقعیت ملک و املاک مجاور از گذر تا گذر
- تحلیل و مقایسه وضع موجود با اسناد مالکیت مجاورین
- تهیه نقشه موزاییکی بلوکی با تطبیق اطلاعات ثبتی، کاداستری و میدانی
- ارائه گزارش نهایی با مهر و امضای کارشناس رسمی
-
ماده ۱۴۹ قانون ثبت در نقشه کادر
در حالتی که عرصه موجود ملک مورد تعرفه نسبت به سند مالکیت اضاقه مساحت داشته باشد و پس از گزارش کارشناس رسمی محرز گردد که اضافه مساحت ناشی از تجاوز به املاک مجاور نبوده است، در این حالت طبق ماده 149 قانون ثبت این اضافه مساحت ذاتی می بایست به مساحت سند اصلاحی اضافه گردد.
در صورتی که اضافه مساحت ناشی از تجاور به گذر باشد می بایست رهاسازی گذر شهرداری انجام شود.
اهمیت نقشه کادر
اگر در حوزه خرید و فروش املاک و اراضی فعالیت میکنید، باید به نقشههای کادر یا بلوکی توجه ویژهای داشته باشید. بهویژه شرکتهایی که در زمینه خرید املاک کلنگی و ساخت و ساز مشغول به کار هستند، پیش از خرید چنین املاکی باید این نقشهها را تهیه کنند. با داشتن نقشه کادر، در صورتی که ابعاد و مساحت ملک مغایرت داشته باشد، از این موضوع آگاه خواهید شد.نقشه کادر ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری در واقع شناسه هندسی املاک قبل از معامله ملک است.
چه املاکی به نقشه کادر نیاز دارند؟
-
-
-
- املاک با سندهای قدیمی (دفترچهای) که حدود اربعه آنها مبهم است.
- املاکی که در فرآیند اخذ پروانه تخریب و نوسازی قرار دارند.
- مواردی که در فرآیند تبدیل سند دفترچهای به سند تکبرگ مغایرت ابعاد مشاهده میشود.
- املاکی با تغییر کاربری، الحاق، تفکیک یا افراز
-
-
تعرفه یا هزینه تهیه نقشه کادر
هزینه تهیه نقشه کادر به عوامل متعددی بستگی دارد:
-
-
-
- وسعت بلوک مورد برداشت (تعداد پلاکها از گذر تا گذر)
- پیچیدگی تداخلها و تعارضها
- زمانبر بودن تهیه نقشههای مکمل (ثبتی، کاداستری، طرح تفصیلی)
- تعداد املاک مجاور قابل دسترسی
- منطقه جغرافیایی (داخل یا خارج از شهر، بافت قدیمی یا جدید)
-
-
جهت برآورد هزینه نقشه کادر با ما تماس حاصل نمایید: 09194090780
به منظور دریافت مشاوره و درخواست خدمات، شما می توانید از راه های ارتباطی زیر استفاده نمایید:
-
-
-
- تماس با شماره 09194090780
- ثبت سفارش آنلاین بصورت اینترنتی
- تماس با شماره 09194090780
-
-
