خرید و فروش آپارتمان یا ملک از طریق مبایعهنامه عادی یکی از رایجترین شیوههای نقلوانتقال در بازار املاک است؛ اما زمانی که فروشنده از انتقال رسمی سند مالکیت خودداری کند، خریدار چگونه میتواند مالکیت خود را بهصورت رسمی و قانونی ثبت کند؟
در این مطلب، به بررسی کامل روشهای دریافت سند رسمی با مبایعهنامه عادی میپردازیم و تمام حالتهای ممکن از نظر وضعیت سند، پایانکار، و مالکیت عرصه را توضیح میدهیم.
🔹 بررسی وضعیت ملک قبل از اقدام
پیش از هر اقدامی باید مشخص شود وضعیت آپارتمان مورد معامله از نظر مالکیت و پایانکار چگونه است، زیرا روش پیگیری در هر حالت متفاوت خواهد بود. سه حالت اصلی وجود دارد:
-
-
-
-
-
- آپارتمان دارای سند رسمی به نام فروشنده است.
- آپارتمان فاقد سند رسمی به نام فروشنده است.
- ملک بهطور کلی پایانکار شهرداری ندارد یا عرصه فاقد سند رسمی است.
-
-
-
-
🔸 حالت اول: فروشنده دارای سند رسمی است ولی انتقال انجام نداده
در این وضعیت، خریدار میتواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
راهکار قانونی در این حالت، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است.
مراحل کار:
-
-
-
-
-
- ارائه مبایعهنامه عادی و مدارک پرداخت وجه معامله به دادگاه
- طرح دادخواست علیه فروشنده با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی
- در صورت احراز صحت معامله توسط قاضی، حکم الزام فروشنده صادر میشود.
- پس از اجرای حکم، اداره ثبت اسناد سند مالکیت را به نام خریدار صادر میکند.
-
-
-
-
🔹 نکته: در این حالت، مبایعهنامه عادی باید دارای امضا، اثر انگشت و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خریدار باشد.
🔸حالت دوم: آپارتمان فاقد پایانکار شهرداری و سند مالکیت است
در صورتی که آپارتمان هنوز پایانکار شهرداری ندارد و تفکیک اعیانی انجام نشده است، خریدار باید مراحل زیر را طی کند:
-
-
-
-
-
- طرح دعوی الزام فروشنده به اخذ پایانکار شهرداری
- الزام فروشنده به تفکیک اعیان ساختمان
- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال
-
-
-
-
📌 نکته:
بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پس از راهاندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (ماده ۱۰ قانون)، خریداران میتوانند ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند.
در این حالت:
-
-
-
-
-
- شهرداری مکلف است گواهی پایانکار با ذکر علت و میزان جریمه صادر کند
- سازمان ثبت اسناد، اسناد مالکیت تفکیکی را صادر کرده و در آن میزان جریمهی هر واحد (اختصاصی و مشاع) درج میشود.
- انتقال آپارتمان منوط به پرداخت کامل جریمهها طبق نرخ سالانه بانک مرکزی خواهد بود.
-
-
-
-
🔸 حالت سوم: نیاز به اصلاحات ساختمانی
چنانچه صدور پایانکار صرفاً با پرداخت جریمه ممکن نباشد و نیاز به اصلاحات ساختمانی یا ایمنی باشد:
-
-
-
-
-
- صدور سند مالکیت، منوط به انجام اصلاحات و پرداخت سهم واحد از هزینه اقدامات مربوط به قسمتهای مشترک است.
- اجرای این مراحل طبق آییننامه اجرایی مشترک وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خواهد بود.
-
-
-
-
📛 استثنا:
در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رأی به قلع و قمع کامل ساختمان یا واحد مسکونی دهد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً نام متصرف قانونی به سازمان ثبت اعلام میشود.
🔸 حالت چهارم: ملکهایی که عرصه (زمین) آنها سند ندارد
اگر زمین مجموعه ساختمانی نیز فاقد سند رسمی یا دارای سند مشاعی باشد:
-
-
-
-
-
- تفکیک آپارتمانها تنها زمانی ممکن است که سند ششدانگ مفروز برای عرصه صادر شود.
- برای دریافت سند عرصه میتوان از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی اقدام کرد.
-
-
-
-
🔹 نقش قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»
پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام)، مسیر جدیدی برای احقاق حق خریداران دارای مبایعهنامه فراهم شده است.
طبق تبصره ۶ ماده ۱۰:
اگر آپارتمان فاقد پایانکار باشد، اما خریدار مالک قانونی آن شناخته شود، میتواند اطلاعات خود را در سامانه مذکور ثبت کند.
در این حالت:
-
-
-
-
-
- شهرداری مکلف است گواهی پایانکار را همراه با ذکر علت و میزان جریمه صادر کند.
- سازمان ثبت نیز اسناد مالکیت تفکیکی را صادر و میزان جریمه هر واحد را در سند قید میکند.
- انتقال رسمی هر واحد منوط به پرداخت کامل جریمه طبق نرخ بانک مرکزی خواهد بود.
-
-
-
-
✅ نتیجه نهایی:
خریداران دارای مبایعهنامه عادی نباید تصور کنند مالکیتشان بیارزش است؛ قانون برای اثبات و ثبت رسمی این مالکیتها راهحل مشخصی در نظر گرفته است. با این حال، پیگیری موضوع از طریق وکیل متخصص در دعاوی ملکی و بررسی وضعیت ثبتی ملک، بهترین مسیر برای دریافت سند رسمی است.
