اصطلاحات ثبتی ممکن است کمی گیجکننده و تخصصی باشند. زمانی که سروکار شما با قانون است، احتمالاً برخی از این اصطلاحات را شنیدهاید. اما ممکن است معنا و مفهوم همه آنها را ندانید. در این مطلب سه اصطلاح مهم را بررسی می کنیم. برای درک صحیح از قوانین و عبارات ثبتی به هنگام مواجه شدن با آن ها، بهتر است با این اصطلاحات بیشتر آشنا شویم.
💢 تعارض 💢
تعارض ملکی زمانی اتفاق می افتد که برای یک ملک، یا قسمتی از آن ملک، دو سند مالکیت صادر شده باشد. به عبارت دیگر یک محدوده در دو سند ثبت شده باشد. بنا به این تعریف سند دوم، یک سند معارض است و سندی که برای اولین بار برای ملک صادر شده است، معتبر است. تعارض یک اشتباه ثبتی است و در آن ادارات ثبتی نقش دارند و مالکین دخالتی ندارند.
انواع تعارضات ملکی
امروزه تعارضات ملکی که ممکن است بین طرفین قرارداد صورت بگیرد، دارای سه نوع میباشد. این تعارضات طی فرآیندهای مختلفی که برای افراد و املاک رخ میدهد، بروز پیدا میکنند. انواع تعارضات ملکی عبارتند از:
- تعارض ملکی اول به تعارضی گفته می شود که در آن دو سند به نام دو نفر برای یک ملک صادر شده باشد. برای مثال تصور کنید شما و آقای احمدی هر دو یک سند از خانهای که شما در آن زندگی میکنید، دارید. مشخصات و ملک خانه یکسان میباشد اما سندها و نام صاحبان خانه دوتا است. در این صورت میگوییم که تعارض ملکی اتفاق افتادهاست.
- گونهی دیگری از تعارضات ملکی، تعارضی است که در آن یک محدوده در دو سند ثبت شدهاست. برای مثال خانهی شما در دو سند جداگانه ثبت شدهاست که هر کدام از این سندها نیز ارزش قانونی خاص خود را دارا می باشد. در چنین شرایطی صاحب ملک باید از راه دعاوی حقوقی، درخواست ثبت یک سند را ثبت و پیگیری نماید.
- نوع سوم تعارضات ملکی به تعارضی گفته میشود که در آن حقوق صاحب ملک توسط افراد دیگر تصرف شود. برای مثال فرض کنید شما یک شرکت دارید و در محدودهی مجاور شما نیز یک شرکت دیگر ساخته شدهاست. در بین این دو شرکت یک راه میانبر وجود دارد که حق استفاده از این راه طبق سند مالکیت شما، به نام شما است. حال اگر صاحب شرکت مجاور به شما اجازه ندهد که از این راه استفاده کنید، در اینجا تعارض ملکی به وجود آمدهاست که باید با استفاده از قوانین قانونی و شکایات حقوقی برطرف گردد.
حل تعارض ملکی بین اسناد عادی و رسمی
برای حل تعارضات ملکی ابتدا لازم است فرد شاکی سند خود را به دادگاه تحویل دهد. سندها در دو نوع عادی و رسمی ثبت میگردند. زمانی که شما سند خود را در دفترخانههای اسناد رسمی و توسط مأموران این دفترخانهها ثبت نمایید، سند شما رسمی خواهد شد. در غیر این صورت هر سندی مه وجود داشته باشد، در زمرهی اسناد عادی قرار میگیرد.
زمانی که طرفین دعاوی سندهای خود را به دادگاه ارائه دهند، این سوال پیش میآید که آیا سند عادی معتبر است یا سند رسمی؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که تعارض اسناد ملکی چهار اصل دارد:
- اول اینکه اگر تعارض بین دو سند صورت نگیرد و فقط یک سند وجود داشته باشد که متعارض است، در اینجا تعارض مورد قبول دادگاه قرار نمیگیرد. بنابراین در اسناد ملکی تعارضی حتماً باید دو سند در مقابل یکدیگر قرار بگیرند.
- دوم اینکه دو سند مذکور باید یکدیگر را نفی کنند. برای مثال سند اول بگوید که شنا مالک هستید و سند دوم بگوید ک آقای احمدی مالک ملک میباشد.
- سوم اینکه موضوع اسناد باید با یکدیگر وحدت داشته باشند. یعنی اینکه دو سند در یک موضوع و یک زمینهی خاص فعالیت نمایند. برای مثال اگر یک سند در زمینهی پرداخت دین و سند دیگر در زمینهی خرید ملک باشد، تعازض بین اینها تعارض قابل قبولی نیست.
- چهارم اینکه دو سندی که در مقابل یکدیگر قرار میگیرند و با هم تقابل دارند، باید از نظر استناد نیز معتبر باشند. به عنوان مثال اگر یکی از اسناد قبلاً در مراجع قانونی جعلی شناخته شدهباشد و اکنون نیز در تقابل با سند دیگری قرار بگیرد، این سند جعلی رد شده و نامعتبر به حساب میآید.
طبق قانونی که در سال ۱۳۱۰ در سازمان ثبت اسناد کشور تصویب شد، سندی که جزو اسناد رسمی باشد نسبت به سندی که جزو اسناد فرعی باشد، از اعتبار بیشتری برخوردار است.
💢 تداخل 💢
یکی دیگر از اصطلاحات ثبتی تداخل است. تداخل به این معنی است که قسمتی از ملک در تصرف ملک مجاور در بیاید بدون اینکه قسمت تصرف شده در سند مالکیت ملک مجاور آمده باشد. به عبارت دیگر ملک از محدوده صورت مجلس تحدید حدود فراتر رفته باشد و وضع فعلی ملک در حدود اربعه ملک قرار نداشته باشد. تداخل اشتباهی غیر ثبتی است و در حین پیاده سازی محدود ملک پیش می آید.
در واقع هرگونه تصرفی که خارج از محدوده ملک در اجرا بدون توجه به مساحت فعلی ملک به حریم همسایه، تجاوز یا تداخل شناخته می شود و به زبان سادهتر یعنی ملک در محدوده ی فعلی مکانی خود قرار ندارد. بنابراین کسری مساحت یا تطبیق مساحت ملک در محدوده واقعی با توجه به مساحت درج شده در سند یا بر اساس سوابق ثبتی باید انجام شود و در صورت محرز شدن تجاوز به املاک همسایه باید نقشه تفکیکی به همراه مختصات دقیق ابعاد اربعه به دست آید که این کار باید توسط کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری انجام شود.
لازم به ذکر است که تشخیص تجاوز یا تداخل در حدود باید توسط کارشناس رسمی دادگستری خبره در امور نقشه برداری صورت گیرد و سپس اقدام به تهیه نقشه جانمایی پلاک ثبتی (پیدا کردن پلاک ثبتی) نماید تا با تهیه نقشه کاداستری از املاک همسایه و بررسی نقشه های ثبتی و نقشه هوایی میزان تداخل در حدود مشخص و در نهایت برطرف شود.
مجازات تداخل به املاک مجاور چیست؟
اگر مالکی به صورت تعمدی به حریم ملک مجاور تجاوز نماید در صورت احراز تجاوز، طبق حکم قاضی باید ملک از تصرف وی خارج و در اختیار مالک اصلی قرار گیرد که از نظر حقوقی به این کار خلع ید گفته می شود و مالک متجاوز هیچگونه حق و حقوقی برای فروش ملک یا تغییرات در وضع ملک را ندارد و یا اگر ملک، ابتدا زمین باشد و مالک متجاوز اقدام به ساخت و ساز نماید مطابق قانون دستور تخریب سازه داده می شود و باید ملک عینا به حالت اول خود در آید و تحویل مالک اصلی شود.
اما اگر تجاوز به صورت سهوا و غیر عمدی و بسیار جزئی صورت گرفته باشد مالک متجاوز باید قیمت روز ملک (بالاترین قیمت تا تاریخ صدور حکم) را به همراه تمام خسارات جانبی به مالک اصلی پرداخت نماید و پس از پرداخت قیمت و … توسط مالک متجاوز دادگاه دستور اصلاح سند مالکیت داده و اضافات ملک در سند جدید برای مالک متجاوز اعمال می شود.
💢 لغزندگی 💢
لغزندگی یا جابجایی به معنی عدم استقرار هر قطعه زمین در محل مکانی خود می باشد که ناشی از قطعات تفکیکی است. به عبارت دیگر اگر قطعه ای در محل واقعی خود پیاده نشود، باعث تغییر مکان قطعه و جابجایی از محل واقعی آن قطعه خواهد شد. اگر سایر قطعات هم به تبعیت از قطعه قبلی، اشتباه پیاده شوند، آنگاه در تمام قطعات لغزندگی اتفاق خواهد افتاد. در نتیجه به رغم اینکه اکثر قطعات به لحاظ ابعاد و مساحت درست هستند اما در محل واقعی خود قرار ندارند و در واقع هر قطعه در یک جهت به قطعه مجاور داخل گردیده و به همان اندازه در اختیار قطعه مجاور قرار گرفته است.
تصور کنید اگر قطعه ای در محل واقعی خود پیاده نشود، باعث تغییر مکان سطح قطعه و جابجایی از محل واقعی آن قطعه خواهد شد. اگر سایر قطعات هم به تبعیت از قطعه قبلی اشتباه پیاده شوند، آنگاه در تمام قطعات لغزندگی یا جابجایی اتفاق خواهد افتاد. این دومینو معمولا ادامه خواهد یافت تا برسد به قطعه ای که به درستی در محل واقعی خود پیاده شده باشد؛ در چنین وضعیتی مشروط به این که در اندازه ابعاد قطعات حد فاصل در خیابان یا مجموع طول ابعاد در نقشه تفکیکی اشتباهی رخ نداده باشد گفته می شود که اصطلاحا جابجایی صورت گرفته است.
مالکان می توانند به موجب مدرک (اقرارنامه) رسمی، به این جابجایی تمکین کرده و رضایت خود را با اصلاح اسناد مالکیت اعلام کنند. در غیر اینصورت، مراجع قضایی (دادگاه حقوقی) محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی و صدور حکم خواهد داشت؛ حکم صادره قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان خواهد بود.
