تفاوت تفکیک و افراز در ثبت | بررسی تقسیم، تفکیک و افراز در حقوق ثبت

در مباحث حقوقی و ثبتی، شناخت دقیق مفاهیم تفاوت تفکیک و افراز در ثبت برای کارشناسان رسمی دادگستری، مشاوران حقوقی و فعالان حوزه املاک اهمیت زیادی دارد. بسیاری از افراد این دو اصطلاح را مشابه می‌دانند، در حالی که از نظر حقوق ثبت دارای تفاوت‌های اساسی هستند. برای درک بهتر تفاوت تفکیک و افراز در ثبت ابتدا باید مفهوم تقسیم در حقوق مدنی و ثبت را بررسی کرد.

مفهوم تقسیم در حقوق مدنی و حقوق ثبت

در کتاب «مبسوط در ترمینولوژی حقوق» تقسیم در حقوق مدنی به معنای جداسازی سهم شرکا در مال مشاع تعریف شده است. به عبارت دیگر، تقسیم عبارت است از تعیین و جداسازی حصه هر شریک در مال مشترک.

این تعریف شامل اموال منقول و غیرمنقول می‌شود. بنابراین در حقوق مدنی، تقسیم صرفاً مربوط به اموال مشاع است.

اما در حقوق ثبت مفهوم تقسیم محدودتر و متفاوت است. در نظام ثبتی، تقسیم تنها در مورد املاک غیرمنقول کاربرد دارد و لزوماً به اموال مشاع محدود نمی‌شود. حتی ممکن است ملکی شش‌دانگ در مالکیت یک نفر باشد و مالک تصمیم بگیرد آن را از طریق اداره ثبت تقسیم کند.

در چنین حالتی، تقسیم معمولاً از طریق تفکیک ملک انجام می‌شود.

جایگاه تفکیک و افراز در تقسیم املاک

در حقوق ثبت، تقسیم املاک معمولاً در قالب دو فرآیند انجام می‌شود:

• • • • • تفکیک
        • افراز

به بیان ساده، تقسیم یک مفهوم کلی است و تفکیک و افراز دو نوع از تقسیم در نظام ثبتی محسوب می‌شوند. به همین دلیل در بررسی تفاوت تفکیک و افراز در ثبت باید هر دو مفهوم به طور جداگانه تحلیل شوند.

تفاوت تفکیک و افراز در ثبت از نظر مالکیت

یکی از مهم‌ترین موارد تفاوت تفکیک و افراز در ثبت مربوط به تعداد مالکان است.

تفکیک ملک:

در تفکیک ممکن است ملک دارای یک مالک یا چند مالک باشد. بنابراین حتی اگر یک نفر مالک شش دانگ ملک باشد، می‌تواند ملک خود را به چند قطعه تفکیک کند.

افراز ملک:

در افراز، وجود حداقل دو مالک ضروری است. زیرا افراز زمانی مطرح می‌شود که ملک در حالت اشاعه قرار داشته باشد و شرکا بخواهند سهم خود را جدا کنند.

در نتیجه اگر ملکی تنها یک مالک داشته باشد، افراز موضوعیت نخواهد داشت.

تفاوت تفکیک و افراز در ثبت از نظر توافق مالکان

از دیگر جنبه‌های مهم تفاوت تفکیک و افراز در ثبت موضوع توافق یا اختلاف میان مالکان است.

تفکیک:

در تفکیک، اگر ملک دارای چند مالک باشد، باید میان همه آنان توافق کامل وجود داشته باشد. در واقع تفکیک زمانی انجام می‌شود که هیچ اختلافی بین مالکان وجود نداشته باشد.

افراز:

در افراز، وجود اختلاف میان مالکان امری رایج و حتی طبیعی است. در بسیاری از موارد، افراز زمانی مطرح می‌شود که شرکا بر سر نحوه تقسیم ملک توافق نداشته باشند.

تفاوت تفکیک و افراز در ثبت از نظر وضعیت اشاعه

یکی دیگر از موارد مهم در بررسی تفاوت تفکیک و افراز در ثبت مربوط به وضعیت مالکیت پس از انجام عملیات است.

در تفکیک:

پس از تفکیک ملک، حالت اشاعه بین مالکان از بین نمی‌رود. به عبارت دیگر، اگر پیش از تفکیک هر شریک مالک درصد مشخصی از ملک بوده باشد، پس از تفکیک نیز همان سهم در تمام قطعات تفکیکی باقی خواهد ماند.

در افراز:

اما در افراز وضعیت متفاوت است. با انجام عملیات افراز، حالت اشاعه از بین می‌رود و هر شریک مالک قطعه مشخصی از ملک می‌شود.

تفاوت تفکیک و افراز در ثبت از نظر مرجع رسیدگی

یکی دیگر از جنبه‌های مهم تفاوت تفکیک و افراز در ثبت مربوط به مرجع رسیدگی به درخواست است.

مرجع رسیدگی به افراز:

به دلیل وجود اختلاف میان مالکان، رسیدگی به افراز معمولاً در صلاحیت مراجع قضایی است. البته در برخی موارد، اداره ثبت نیز بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع صلاحیت رسیدگی دارد.

مرجع رسیدگی به تفکیک:

اما تفکیک ماهیت قضایی ندارد و یک عمل اداری محسوب می‌شود. بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل قرار دارد.

تفاوت تفکیک و افراز در ثبت از نظر نحوه تقسیم

در عملیات افراز، تقسیم ملک بر اساس ارزش سهم هر شریک انجام می‌شود تا عدالت در تقسیم رعایت گردد.

اما در تفکیک، مبنای اصلی تقسیم، وضعیت واقعی قطعات تفکیکی است و نحوه تقسیم سهم مالکان معمولاً در قالب توافق یا تقسیم‌نامه تعیین می‌شود.

جمع‌بندی

شناخت دقیق تفاوت تفکیک و افراز در ثبت برای فعالان حوزه املاک، کارشناسان رسمی دادگستری و مالکان املاک مشاع اهمیت زیادی دارد. تفکیک بیشتر جنبه اداری داشته و با توافق مالکان انجام می‌شود، در حالی که افراز غالباً در شرایط اختلاف میان شرکا و با هدف پایان دادن به حالت اشاعه صورت می‌گیرد.

درک صحیح این مفاهیم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی در حوزه املاک جلوگیری کند.

منبع:

دکتر امیرمسعود فاطمیان – عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی

ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)

تماس با کارشناسان ما: 09194090780