تماس با کارشناسان ما: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول + متن قانون
جولای 30, 2024
فسخ معاملات ثبت شده یکی از موضوعات مهم در معاملات اموال غیرمنقول و حقوق ثبتی محسوب میشود. طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شرایط مشخصی برای ثبت فسخ معاملات در نظر گرفته شده است.
در برخی موارد فسخ معاملات ثبت شده بدون نیاز به رأی مرجع قضایی انجام میشود، اما در برخی موارد دیگر لازم است رأی دادگاه یا مرجع داوری صادر شود. آگاهی از ضوابط قانونی فسخ معاملات ثبت شده میتواند از بروز اختلافات حقوقی در معاملات ملکی جلوگیری کند.
در ادامه، نحوه انجام فسخ معاملات ثبت شده و مراحل قانونی آن بررسی میشود.
فسخ معاملات ثبت شده بدون رأی مرجع قضایی
در برخی شرایط، ثبت فسخ معامله نیازمند صدور رأی از سوی مرجع قضایی یا داوری نیست. در این حالت، ملاک حق فسخ باید از امور عینی و غیرقابل اختلاف باشد.
برای مثال ممکن است در سند رسمی معامله شرط شود که هر یک از طرفین تا مدت مشخصی حق فسخ معامله را داشته باشند. در چنین شرایطی، دارنده حق فسخ میتواند با رعایت مفاد سند نسبت به فسخ معاملات ثبت شده اقدام کند.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای ثبت فسخ
در مواردی که شرایط فسخ در سند مشخص شده باشد، دارنده حق فسخ میتواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند.
دفترخانه پس از بررسی مفاد سند و احراز شرایط قانونی، اقدام به ثبت فسخ معاملات ثبت شده خواهد کرد. در این حالت نیازی به طرح دعوا در مرجع قضایی وجود ندارد.
فسخ معاملات ثبت شده با رأی مرجع قضایی
در برخی موارد، ثبت فسخ معامله منوط به صدور رأی از سوی مرجع قضایی یا داوری است. این وضعیت معمولاً زمانی مطرح میشود که فسخ معامله ناشی از اعمال خیارات قانونی باشد.
در چنین شرایطی برای ثبت فسخ معاملات ثبت شده باید تشریفات قانونی مشخصی طی شود.
نمونههایی از اعمال حق فسخ
اعمال حق فسخ ممکن است از روشهای مختلفی انجام شود. برای مثال:
-
-
-
- ارسال پیامک به طرف مقابل
- اعلام فسخ از طریق استشهادیه شهود
- اعلام رسمی فسخ معامله
-
-
پس از اعمال حق فسخ، دارنده این حق باید مراحل قانونی بعدی را در مهلت مقرر انجام دهد.
مراحل قانونی فسخ معاملات ثبت شده
برای ثبت فسخ معاملات ثبت شده در مواردی که نیاز به رأی مرجع قضایی وجود دارد، رعایت مراحل قانونی زیر ضروری است.
-
اعمال حق فسخ
در مرحله نخست، شخص دارای حق فسخ باید اراده خود را برای فسخ معامله اعلام کند. این اعلام میتواند از طریق پیام، اطلاعرسانی رسمی یا روشهای دیگر انجام شود.
-
ارسال اظهارنامه رسمی
پس از اعمال فسخ، دارنده حق فسخ باید حداکثر ظرف ۱۵ روز اظهارنامه رسمی برای طرف مقابل ارسال کند. در اظهارنامه باید به طور صریح فسخ معامله اعلام شود.
ارسال اظهارنامه یکی از مراحل مهم برای ثبت فسخ معاملات ثبت شده در مراجع قانونی محسوب میشود.
-
طرح دعوای تنفیذ فسخ
مرحله بعدی طرح دعوای تنفیذ فسخ در مرجع قضایی است. این دعوا باید ظرف ۱۵ روز از تاریخ ارسال اظهارنامه مطرح شود.
پس از صدور رأی دادگاه، امکان ثبت فسخ معاملات ثبت شده در مراجع ثبتی فراهم خواهد شد.
انتقال ملک به شخص ثالث و تأثیر آن بر فسخ معاملات ثبت شده
گاهی ممکن است خریدار پیش از نهایی شدن وضعیت فسخ، ملک را به شخص دیگری منتقل کند. در این حالت وضعیت فسخ معاملات ثبت شده به شرایط معامله دوم بستگی دارد.
حالت اول: معامله دوم فاقد حق فسخ باشد.
اگر در معامله دوم حق فسخ برای فروشنده در نظر گرفته نشده باشد، فسخ معامله اول باعث فسخ معامله دوم نخواهد شد.
در چنین شرایطی انتقالدهنده اول میتواند قیمت روز ملک را از منتقلالیه اول مطالبه کند.
حالت دوم: معامله دوم دارای حق فسخ باشد.
در صورتی که در معامله دوم نیز حق فسخ وجود داشته باشد، با فسخ معامله اول، معامله دوم نیز فسخ خواهد شد.
در این حالت عین مال غیرمنقول به انتقالدهنده اول بازگردانده میشود و وضعیت مالکیت به حالت قبل از معامله بازمیگردد.
جمعبندی
فسخ معاملات ثبت شده در اموال غیرمنقول تابع مقررات مشخصی است. در مواردی که شرایط فسخ در سند رسمی به صورت روشن تعیین شده باشد، ثبت فسخ میتواند بدون مراجعه به دادگاه انجام شود.
اما در مواردی که فسخ ناشی از اعمال خیارات قانونی باشد، لازم است مراحل قانونی شامل اعمال حق فسخ، ارسال اظهارنامه رسمی و طرح دعوای تنفیذ فسخ انجام شود.
شناخت دقیق مقررات مربوط به فسخ معاملات ثبت شده نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات حقوقی در معاملات ملکی دارد.
منبع: اعظم قویدل-سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید.
ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)
