اصطلاحات ثبتی: تداخل، تعارض، لغزندگی
آگوست 11, 2024
در راستای تحقق اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک و اجرای کامل طرح جامع حدنگار (کاداستر)، قوه قضاییه با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دستورالعملی جدید صادر کرده است که هدف آن کاهش زمان، هزینه و پیچیدگی فرآیند تبدیل اسناد دفترچه‌ای قدیمی به اسناد تک‌برگ حدنگار است.
این دستورالعمل که به کلیه واحدهای ثبتی کشور ابلاغ شده، با تأکید ریاست محترم قوه قضاییه در تاریخ ۲۸ مهر ۱۴۰۴ تصویب و لازم‌الاجرا گردیده است.
هدف دستورالعمل
✳️ هدف اصلی این بخشنامه، تسریع در صدور سند حدنگار (سند سبز رنگ) و کاهش مراحل اداری و هزینه‌های مردم است.
در این دستورالعمل تأکید شده که واحدهای ثبتی باید از تهیه نقشه‌های تکراری و استعلام‌های غیرضروری خودداری کرده و فرآیند را به‌صورت الکترونیکی، ساده و زمان‌بندی‌شده انجام دهند.
🏛️ ساختار و مفاد اجرایی دستورالعمل
مرحله اول: تشکیل «میز خدمت حدنگار»
به محض ثبت درخواست متقاضی برای تبدیل سند دفترچه‌ای به سند حدنگار،
یکی از کارکنان مجرب اداره ثبت موظف است بررسی کند که آیا نقشه رقومی ملک در بانک جامع حدنگار موجود است یا خیر.
✳️ در صورت وجود نقشه، روند سریع‌تر پیش خواهد رفت و در غیر این صورت، نقشه جدید طبق تفاهم‌نامه مربوطه تهیه می‌شود.
💠 الف) تبدیل اسناد دفترچه‌ای حدی به حدی (دارای حدود مشخص)
1️⃣ املاک دارای نقشه در بانک جامع حدنگار
-
-
-
-
-
- در این حالت، فقط بازدید جهت تدقیق نقشه، بررسی ابعاد و مساحت و تطبیق با سوابق انجام می‌شود.
- از تهیه نقشه مجدد باید خودداری گردد.
- در صورت نیاز به اصلاح، تا زمان راه‌اندازی کارگزاران فنی و مهندسی، اصلاح نقشه توسط نقشه‌بردار واحد ثبتی انجام می‌شود.
⏱️ حداکثر زمان انجام: ۱۰ روز کاری
-
-
-
-
2️⃣ املاک فاقد نقشه در بانک جامع
-
-
-
-
-
- نقشه ملک باید با استفاده از ظرفیت تفاهم‌نامه سه‌جانبه بین:
🟩 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
🟩 شرکت ملی پست
🟩 سازمان نظام مهندسی ساختمان
و بر اساس شماره تفاهم‌نامه 15477/100/پ مورخ 17/07/1404 تهیه شود.
⏱️ حداکثر زمان: ۲۰ روز کاری
📄 اطلاع‌رسانی کتبی به متقاضی الزامی است.
- نقشه ملک باید با استفاده از ظرفیت تفاهم‌نامه سه‌جانبه بین:
-
-
-
-
💠 ب) تبدیل اسناد دفترچه‌ای دارای طول و ابعاد به حدنگار
1️⃣ در صورت وجود نقشه در بانک جامع حدنگار
-
-
-
-
-
- اگر نقشه موجود با سوابق ثبتی تطابق کامل دارد،
⏱️ سند جدید باید حداکثر ظرف ۲ روز کاری صادر شود. - در صورت عدم تطابق نقشه با سوابق، بازدید، تدقیق و اصلاح نقشه باید
⏱️ حداکثر ظرف ۱۰ روز کاری انجام شود.
- اگر نقشه موجود با سوابق ثبتی تطابق کامل دارد،
-
-
-
-
2️⃣ در صورت فقدان نقشه
-
-
-
-
-
- همانند بند (ب-۲)، نقشه باید طبق تفاهم‌نامه سه‌جانبه یادشده تهیه گردد.
⏱️ مهلت نهایی انجام: ۲۰ روز کاری
- همانند بند (ب-۲)، نقشه باید طبق تفاهم‌نامه سه‌جانبه یادشده تهیه گردد.
-
-
-
-
💠 ج) تبدیل اسناد دفترچه‌ای آپارتمانی
1️⃣ اگر نقشه عرصه ملک در بانک جامع حدنگار تثبیت شده باشد
-
-
-
-
-
- نیازی به بازدید حضوری نیست.
⏱️ صدور سند حدنگار: حداکثر ظرف ۳ روز کاری
- نیازی به بازدید حضوری نیست.
-
-
-
-
2️⃣ اگر نقشه عرصه تثبیت نشده باشد
-
-
-
-
-
- طبق روال بند (ب) عمل شود و نقشه ملک تهیه یا تدقیق گردد.
-
-
-
-
رسیدگی به موارد تداخل و اختلاف عرصه
در صورتی که در فرآیند تبدیل سند، تداخل عرصه ملک با بستر رودخانه‌ها، اراضی ملی یا موات مشاهده شود:
-
باید اطلاع‌رسانی کتبی به متقاضی انجام شود.
-
در صورت رضایت مجاورین، با تنظیم صورتجلسه موضوع ماده ۱۴ قانون جامع حدنگار، سند حدنگار ظرف ۳ روز کاری صادر می‌شود.
-
در صورت عدم رضایت مجاورین، مقررات ماده ۲۵ قانون ثبت و بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی اعمال می‌شود.
🚫 جلوگیری از استعلام‌های غیرضروری
در پایان دستورالعمل تصریح شده است که برای حفظ حقوق متقاضیان و جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه، ادارات ثبت باید از انجام هرگونه استعلام یا بررسی زائد و غیرضروری اکیداً خودداری نمایند.
🟢 جمع‌بندی و اهمیت اجرایی
🔸 این دستورالعمل گامی مهم در راستای تحقق کاداستر ملی، شفافیت مالکیت‌ها و تسهیل خدمات ثبتی است.
🔸 با اجرای دقیق مفاد آن، فرایند صدور اسناد حدنگار به جای اسناد دفترچه‌ای از ماه‌ها به کمتر از ۲۰ روز کاری کاهش خواهد یافت.
🔸 همکاری مردم، کارشناسان رسمی و دفاتر ثبت در اجرای صحیح این بخشنامه، نقش کلیدی در تسریع تحقق نظام جامع حدنگار کشور دارد.
متن کامل دستورالعمل اجرایی
مدیران کل محترم ثبت اسناد و املاک استانها
با سلام
با عنایت به تأکید فراوان ریاست معزز قوه قضائیه در خصوص ارائه خدمات ارزان و به موقع به مردم شریف کشور و تأکید مجدد ایشان در جلسه شورای عالی قوه قضائیه در مورخه 28/۰۷/1404 پیرامون تسریع و روان سازی فرآیند تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای به حدنگار، دستورالعمل اجرایی زیر جهت اقدام به موقع و ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه ارسال می‌گردد.
الف) به منظور کاهش زمان و هزینه و نیز نظارت و تطبیق سوابق بانک‌های موجود با مورد درخواست، پس از وصول تقاضای تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای به تک برگ مقرر فرمایید احدی از همکاران مجرب جهت بررسی وجود و یا عدم وجود نقشه رقومی ملک مورد تقاضا در بانک جامع حدنگار تحت عنوان میز خدمت تعیین گردد سپس ادامه فرآیند رسیدگی به شرح ذیل اقدام گردد.
ب) تبدیل اسناد مالکیت دفترچه‌ای حدی به حدی به اسناد مالکیت حدنگار:
۱- اسناد مالکیت دفترچه‌ای که نقشه آنها به نحوی از انحاء قبلاً تهیه گردیده و در بانک جامع حدنگار موجود می‌باشند. جهت تثبیت نقشه مذکور صرفاً بازدید به منظور تدقیق نقشه موجود، بررسی طول، ابعاد و مساحت و همچنین انجام فرآیندهای قانونی مستندسازی صورت می‌پذیرد و می‌بایست از تهیه مجدد نقشه خودداری گردد. لذا در صورت هرگونه تغییر در نقشه موجود این امر تا زمان راه اندازی کارگزاران فنی، مهندسی و حقوقی توسط نقشه‌بردار واحد ثبتی انجام گردیده و از تحمیل هزینه اضافی به مراجعین جلوگیری شود. حداکثر مدت زمان مجاز تا پایان فرایند مذکور ۱۰ روز کاری تعیین می‌گردد.
۲- در خصوص اسناد مالکیت دفترچه‌ای که فاقد نقشه در بانک جامع حدنگار هستند، تهیه نقشه و انجام فرآیندهای قانونی با استفاده از ظرفیت تفاهم نامه سه جانبه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شرکت ملی پست و سازمان نظام مهندسی ساختمان به شماره 15477/100/پ مورخ 17/۰۷/1404 حداکثر ظرف مدت ۲۰ روز انجام شده و در این زمینه اطلاع رسانی لازم بصورت کتبی به مراجعین صورت پذیرد.
ج) تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای دارای طول و ابعاد به اسناد مالکیت حدنگار:
۱- اسناد مالکیت دفترچه ای که نقشه آنها به نحوی از انحاء قبلاً تهیه گردیده و در بانک جامع حدنگار موجود می‌باشند، در صورتی که نقشه موجود با سوابق ثبتی دارای تطابق کامل است تثبیت نقشه در اسرع وقت و حداکثر ظرف مدت ۲ روز انجام گیرد. و در صورت عدم تطابق نقشه با سوابق ثبتی، انجام بازدید به منظور تدقیق نقشه، پیدا کردن ادله عدم تطابق اصلاح نقشه و انجام تشریفات قانونی حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز کاری اقدام گردد.
۲- در خصوص اسناد مالکیت دفترچه ای که فاقد نقشه در بانک جامع حدنگار هستند، تهیه نقشه و انجام فرآیندهای قانونی با استفاده از ظرفیت تفاهم نامه سه جانبه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شرکت ملی پست و سازمان نظام مهندسی ساختمان به شماره 15477/100/پ مورخ 17/۰۷/1404 حداکثر ظرف مدت ۲۰ روز انجام شده و در این زمینه اطلاع رسانی لازم بصورت کتبی به مراجعین صورت پذیرد.
د) تبدیل اسناد مالکیت دفترچه ای آپارتمانی به اسناد مالکیت حدنگار :
1 – اسناد مالکیت دفترچه ای که نقشه عرصه آنها در بانک جامع حدنگار تثبیت شده است بدون نیاز به بازدید حضوری حداکثر ظرف مدت ۳ روز کاری سند مالکیت حدنگار صادر گردد.
۲ – اسناد مالکیت دفترچه ای که نقشه عرصه آنها در بانک جامع حدنگار تثبیت نشده است. مطابق با بند (ب) این دستور العمل اقدام گردد.
ه) در صورت تداخل عرصه متقاضیان با نقشه های موجود در بانک جامع حدنگار (اعم از بستر رودخانه، اراضی ملی و اراضی موات اعلام شده)، می‌بایست اطلاع رسانی لازم بصورت کتبی به مراجعین صورت پذیرد. نظر به اینکه در فرآیند مستندسازی و طول و ابعاددار نمودن عرصه املاک می‌بایست قوانین موضوعه از جمله ماده ۲۵ قانون ثبت، بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی، ماده ۱۴ قانون جامع حدنگار رعایت شود، لذا در صورت رضایت مجاورین با تنظیم صورتجلسه (موضوع ماده ۱۴ قانون جامع حدنگار) ظرف مدت ۳ روز کاری از زمان تنظیم صورتجلسه توافق سند مالکیت حدنگار صادر گردد و در صورت عدم رضایت مجاورین (موضوع تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون جامع حدنگار) ضرورت اجرای مقررات ماده ۲۵ قانون ثبت یا بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، اطلاع رسانی لازم بصورت کتبی به مراجعین صورت پذیرد.
لازم به ذکر است جهت جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه و همچنین حفظ حقوق متقاضیان از انجام هرگونه استعلام غیر ضروری اکیداً خودداری گردد.
