ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع به مالک مقیم خارج از کشور | نظریه مشورتی سازمان ثبت

موضوع ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع در مواردی که یکی از شرکا در خارج از کشور اقامت دارد، از چالش‌های مهم ثبتی است. در استعلام اداره ثبت اهواز، نحوه ابلاغ تصمیم افراز به یکی از مالکان مقیم سوئد بررسی و نظریه مشورتی صادر شد.

در این پرونده، یکی از مالکان درخواست افراز ملک مشاع را داشت. پس از استعلام از شهرداری منطقه ۲ اهواز، اعلام شد ملک قابل افراز نیست و رأی مربوط صادر شد. با توجه به اقامت یکی از مالکان در خارج از کشور، تصمیم مسئول ثبت از طریق وزارت امور خارجه برای ابلاغ ارسال گردید که بدون تأیید ابلاغ بازگشت داده شد.

مقررات مربوط به ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع

مطابق ماده ۶ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع (۱۳۵۷)، نحوه ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی انجام می‌شود.

همچنین تبصره اصلاحی ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی (۱۳۹۸) مقرر کرده است که در صورت اقامت اشخاص در خارج از کشور، ابلاغ از طریق وزارت امور خارجه صورت می‌گیرد.

سوابق نظریات حقوقی در ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع

در نظریات مشورتی پیشین اداره حقوقی قوه قضاییه (شماره 4152/7 و 4760/7) آمده است که در صورت قابل افراز بودن ملک، تصمیم مسئول ثبت باید به ذی‌نفعان ابلاغ شود.

برخی از این برداشت کرده‌اند که اگر ملک غیرقابل افراز اعلام شود، نیازی به ابلاغ نیست؛ اما نظریه جدید سازمان ثبت این برداشت را اصلاح می‌کند.

تفسیر سازمان ثبت از مقررات ابلاغ افراز ملک مشاع

در نظریه مشورتی جدید تأکید شده است که جملهٔ «در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» صرفاً به فایل‌های پیوست مثل نقشه و صورت‌مجلس اشاره دارد و ارتباطی به اصل ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع ندارد.

بنابراین، تصمیم مسئول ثبت ـ چه در حالت قابل افراز بودن و چه در حالت غیرقابل افراز بودن ـ باید به همه مالکان مشاعی ابلاغ شود، حتی اگر در خارج از کشور باشند.

اهمیت ابلاغ صحیح تصمیم افراز ملک مشاع

ابلاغ قانونی تصمیم افراز ملک مشاع اهمیت زیادی دارد، زیرا این تصمیم قابل اعتراض در مراجع قضایی است.

عدم ابلاغ درست می‌تواند منجر به تضییع حقوق مالکان و بروز ایراد در روند قضایی شود.

از این رو، واحدهای ثبتی و کارشناسان رسمی دادگستری باید در اجرای دقیق مقررات ابلاغ، به‌ویژه برای مالکان مقیم خارج، دقت لازم را داشته باشند.

جمع‌بندی

بر مبنای نظریه مشورتی شماره 200317 مورخ 1404/10/24 سازمان ثبت، ابلاغ تصمیم افراز ملک مشاع در هر حالت باید به تمامی مالکان — حتی مقیم خارج — انجام شود. ابلاغ از طریق وزارت امور خارجه انجام می‌شود و اجرای درست آن برای حفظ حقوق شرکا ضروری است.