مسئلهی «اخذ سند مالکیت برای آپارتمانهای فاقد پایانکار» یکی از چالشبرانگیزترین موضوعات در حوزهی حقوق ملکی و ثبتی است. بسیاری از خریداران، با وجود خرید ملک بر اساس مبایعهنامه عادی، هنوز موفق به دریافت سند رسمی به نام خود نشدهاند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اعظم قویدل، در گفتوگویی رسمی جزئیات مراحل و شرایط مختلف صدور سند برای این املاک را تشریح کرد.
بررسی اولیه وضعیت آپارتمان
پیش از هر اقدامی، لازم است وضعیت فعلی ملک مشخص شود:
-
-
-
- آیا برای آپارتمان مورد معامله، سند مالکیت رسمی به نام فروشنده صادر شده است؟
- یا اینکه آپارتمان اساساً فاقد سند مالکیت بوده و هنوز برای فروشنده نیز سندی صادر نشده است؟
- آیا پایانکار شهرداری برای ساختمان صادر شده یا به دلیل تخلفات ساختمانی صادر نشده است؟
- عرصه (زمین) دارای سند مالکیت است یا از طریق قولنامه و مبایعهنامه عادی خریداری شده است؟
- سند زمین بهصورت ششدانگ مفروز است یا مشاعی میان چند مالک؟
-
-
پاسخ به این سؤالات، مسیر اقدام برای صدور سند را مشخص میکند.
🔹حالت اول: آپارتمان دارای سند رسمی به نام فروشنده است
اگر فروشنده دارای سند رسمی باشد اما از انتقال رسمی ملک به خریدار امتناع کند، خریدار میتواند:
-
-
-
-
- از طریق دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده اقدام نماید.
- در صورت احراز صحت مبایعهنامه عادی توسط قاضی، دادگاه رأی به انتقال رسمی صادر میکند.
- پس از اجرای حکم، سند مالکیت آپارتمان به نام خریدار صادر خواهد شد.
-
-
-
🔹 حالت دوم: آپارتمان فاقد پایانکار شهرداری است
در صورتی که آپارتمان هنوز پایانکار شهرداری ندارد و تفکیک اعیانی انجام نشده است، خریدار باید مراحل زیر را طی کند:
-
-
-
- طرح دعوی الزام فروشنده به اخذ پایانکار شهرداری
- الزام فروشنده به تفکیک اعیان ساختمان
- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال
-
-
📌 نکته:
بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پس از راهاندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (ماده ۱۰ قانون)، خریداران میتوانند ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند.
در این حالت:
-
-
-
- شهرداری مکلف است گواهی پایانکار با ذکر علت و میزان جریمه صادر کند
- سازمان ثبت اسناد، اسناد مالکیت تفکیکی را صادر کرده و در آن میزان جریمهی هر واحد (اختصاصی و مشاع) درج میشود.
- انتقال آپارتمان منوط به پرداخت کامل جریمهها طبق نرخ سالانه بانک مرکزی خواهد بود.
-
-
🔹 حالت سوم: نیاز به اصلاحات ساختمانی
چنانچه صدور پایانکار صرفاً با پرداخت جریمه ممکن نباشد و نیاز به اصلاحات ساختمانی یا ایمنی باشد:
-
-
-
-
- صدور سند مالکیت، منوط به انجام اصلاحات و پرداخت سهم واحد از هزینه اقدامات مربوط به قسمتهای مشترک است.
- اجرای این مراحل طبق آییننامه اجرایی مشترک وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خواهد بود.
-
-
-
📛 استثنا:
در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رأی به قلع و قمع کامل ساختمان یا واحد مسکونی دهد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً نام متصرف قانونی به سازمان ثبت اعلام میشود.
🔹 حالت چهارم: فاقد سند مالکیت عرصه (زمین)
اگر زمین مجموعه ساختمانی نیز فاقد سند رسمی یا دارای سند مشاعی باشد:
-
-
-
- تفکیک آپارتمانها تنها زمانی ممکن است که سند ششدانگ مفروز برای عرصه صادر شود.
- برای دریافت سند عرصه میتوان از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی اقدام کرد.
-
-
🔹 جمعبندی و توصیه پایانی
✅ پیش از هرگونه اقدام برای خرید آپارتمان، حتماً وضعیت سند مالکیت، پایانکار، و نوع مالکیت عرصه را بررسی کنید.
✅ در صورت عدم انتقال رسمی، میتوانید از طریق دادگاه و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نسبت به دریافت سند اقدام نمایید.
✅ با اجرای آییننامه اجرایی قانون جدید، امکان صدور سند برای آپارتمانهای فاقد پایانکار نیز فراهم خواهد شد؛ هرچند در حال حاضر، آییننامه نهایی هنوز ابلاغ نشده است و صدور سند مشروط به رعایت ضوابط فنی و قانونی خواهد بود.
