موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت| ثبت ادعای ملک و گرفتن سند

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی و ثبتی سال‌های اخیر است که با هدف پایان دادن به اعتبار اسناد عادی (قولنامه‌ای) در معاملات ملکی و ایجاد شفافیت کامل در نظام ثبت املاک کشور به تصویب رسید.
در این میان، ماده ۱۰ این قانون یکی از کلیدی‌ترین مواد به شمار می‌رود؛ زیرا تکلیف و وضعیت اسناد غیررسمی (عادی) را مشخص می‌کند و سازوکار رسیدگی به آن‌ها را از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) تعیین می‌نماید.

📜 متن ماده ۱۰ قانون الزام

مطابق متن رسمی قانون:

⚖️ تفسیر و هدف ماده ۱۰

هدف اصلی ماده ۱۰، سامان‌دهی و تعیین تکلیف اسناد عادی و معاملات غیررسمی قدیمی است که هنوز در سیستم رسمی ثبت نشده‌اند.
در واقع، این ماده به مالکان، خریداران، وراث و دارندگان قولنامه‌ها فرصت قانونی مشخصی می‌دهد تا نسبت به ثبت ادعای خود و طی مراحل رسمی اقدام کنند؛ در غیر این صورت، پس از مهلت مقرر، ادعای آن‌ها در هیچ مرجع رسمی یا قضایی قابل استماع نخواهد بود.

سامانه ساغر (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) چیست؟

در اجرای ماده ۱۰، سازمان ثبت مکلف شده سامانه‌ای تحت عنوان «ساغر» ایجاد کند.
این سامانه بستری الکترونیکی است برای ثبت، بررسی و سامان‌دهی ادعاهای مالکیت و اسناد عادی.

🔸 مهم‌ترین کارکردهای سامانه ساغر:

1️⃣ ثبت ادعای مالکیت برای املاک فاقد سند رسمی.
2️⃣ بارگذاری مستندات مرتبط (قولنامه، مبایعه‌نامه، نقشه UTM و غیره).
3️⃣ بررسی وضعیت ثبتی ملک و مالکیت‌های متعارض.
4️⃣ ارجاع پرونده به مراجع صالح برای طی مراحل قانونی (مانند الزام به تنظیم سند رسمی).
5️⃣ ایجاد بانک اطلاعاتی جامع از املاک دارای اسناد عادی جهت تبدیل تدریجی به سند رسمی.

مهلت‌های قانونی پیش‌بینی شده در ماده ۱۰

بر اساس مفاد ماده ۱۰ و آیین‌نامه اجرایی آن، سه بازه زمانی مهم تعیین شده است:

⚠️ پس از پایان مهلت‌های فوق، هیچ ادعای جدیدی قابل ثبت نبوده و ادعاهای ثبت‌نشده در برابر دولت و اشخاص ثالث با حسن نیت قابل استناد نخواهند بود.

مسیر قانونی پس از ثبت ادعا

پس از ثبت اطلاعات در سامانه ساغر، دو مسیر پیش‌بینی شده است:

آثار و نتایج اجرای ماده ۱۰

اجرای کامل ماده ۱۰ آثار مهمی برای نظام ثبتی کشور و شهروندان دارد:

1️⃣ حذف تدریجی اعتبار اسناد عادی در معاملات ملکی.
2️⃣ شفافیت کامل در وضعیت مالکیت املاک.
3️⃣ کاهش دعاوی ملکی ناشی از قولنامه‌ها.
4️⃣ تسهیل صدور اسناد حدنگاری (کاداستری).
5️⃣ تثبیت مالکیت رسمی در سامانه ملی ثبت املاک.
6️⃣ افزایش امنیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک.

نکات بسیار مهم برای مردم و مشاوران املاک

• • • • • اسناد عادی (قولنامه، دست‌نویس، بنچاق‌های قدیمی و…) به‌تنهایی دیگر اعتباری در محاکم نخواهند داشت.
        • نقل و انتقال، اجاره بلندمدت، پیش‌فروش، رهن و حتی تعهد به فروش، باید از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.
        • اشخاصی که به هر دلیل سند رسمی ندارند، باید سریعاً پس از راه‌اندازی سامانه ساغر اقدام کنند.
        • عدم اقدام به‌موقع، به معنای از دست دادن حق مالکیت در برابر دولت و اشخاص ثالث با حسن نیت خواهد بود.

 نتیجه‌گیری

ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، در واقع پلی است میان گذشته‌ی مبتنی بر اسناد عادی و آینده‌ی مبتنی بر مالکیت رسمی و دیجیتال.
این ماده به مردم فرصتی قانونی برای تعیین تکلیف املاک خود داده و در عین حال، راه را برای سامانه‌محور شدن کامل نظام ثبت املاک کشور هموار می‌کند.

بنابراین، اگر ملکی دارید که هنوز سند رسمی برای آن صادر نشده است،
به محض فعال شدن سامانه ساغر، باید با ثبت ادعا و پیگیری مراحل قانونی، وضعیت مالکیت خود را تثبیت کنید.