کاداستر چیست؟ تفاوت نقشه کاداستر و نقشه ثبتی

کاداستر

کاداستر برگرفته از کلمه یونانی Katastichon  به معنای لیست و دفترچه است و در واقع سیستمی بوده است که برای ثبت استان های مختلف جهت اخذ مالیات از آن استفاده می شده است و در اصطلاح به دسته ای از نقشه های ثبتی اطلاق می شود که ارزش حقوقی دارند و امکان تعیین ارزش، موقعیت و مالکیت یک محدوده یا ملک را برای مراجع قضایی یا اشخاص حقیقی فراهم می کنند.

به زبان ساده کاداستر همان حدنگاری یا نقشه‌ ­برداری ثبتی است. یعنی نقشه برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان براساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد. در این مقاله به صورت کلی به تعریف نقشه کاداستر و ثبتی پرداخته می­شود و این دو نوع نقشه از نظر تفاوتی که با هم دارند، کاربردشان و نحوه تهیه این نقشه ­ها مورد بررسی قرار می­گیرد.

بر اساس قانون جامع حدنگار کشور، کاداستر اطلاعات و مشخصه های مرتبط با قطعه زمین مانند اندازه، مشخصات ثبتی، کاربری و … است که به نقشه ها اضافه می شود. از طرفی عملیات کاداستر (حدنگاری)، شامل تهیه نقشه با استفاده از انواع ابزار موجود مثل ماهواره ها، هواپیماها، عکس ها و تصاویر زمینی، عملیات تبدیلات رقومی، ویرایش و تطبیق نقشه با وضعیت واقعی و افزودن اطلاعات ثبتی و مالکیت حقوقی و توصیفی و کنترل نهایی و در صورت لزوم بروزرسانی است.

• ویدیوی موشن گرافی: کاداستر و حدنگاری چیست؟

 

نقشه کاداستر

نقشه کاداستر نقشه ­ای است که مرزها و مالکیت قطعات زمین را نشان می­دهد و اطلاعاتی درباره جغرافیای زمین ارائه می­دهد که از این اطلاعات برای ارزیابی و مدیریت زیرساخت­ها استفاده می­گردد.

نقشه ثبتی چیست؟

نقشه ثبتی متشکل از چندین پلاک ثبتی است. با استفاده از پلاک ثبتی مندرج در سند تک برگی یا … موقعیت ثبتی ملک در سامانه کاداستر قرار می­گیرد. نقشه ­های ثبتی قبل از به وجود آمدن سامانه کاداستر اراضی در ایران تهیه شده­ اند و دارای دقت بالایی نیستند. این نقشه ­ها با ابزارهای غیردقیق نقشه­ برداری تهیه شده ­اند و حدود اربعه زمین با عوارض طبیعی زمین در آن تعریف می­ شوند.

تفاوت نقشه ثبتی و کاداستر در چیست؟

تفاوت عمده نقشه ثبتی و نقشه کاداستر در مرز این دو نقشه است. درواقع در هر دوی این نقشه­ ها اطلاعات زمین موردنظر ثبت می­شود اما در نقشه های ثبتی مرز زمین به طور دقیق مورد بررسی قرار نمی­ گیرد.

طبق قانون 64 نقشه ­برداری زمین که در سال 1970 به ثبت رسیده است در نقشه­ های ثبتی شرح اطلاعات زمین از نظر مرزها یا ابعاد و اندازه دقیق زمین ارائه نمی­ شود و تنها موقعیت مکانی زمین در این نقشه ­ها قابل ارائه است. بنابراین تعیین مرزها و تصدیق صحت آن توسط نقشه­ برداری کاداستر صورت می­گیرد. کاداستر در ایران معمولا بر بستر سیستم تصویر UTM انجام می شود.

کاربرد نقشه ثبتی

برای دریافت آدرس با پلاک ثبتی یا تعیین موقعیت زمین مورد نظر روی نقشه نیاز به نقشه ثبتی است. لازم به ذکر است که در نقشه­ های ثبتی قدیمی به دلیل حجم زیاد کارهای ثبتی در حین آغاز به کار ثبت در ایران، کروکی­ هایی تهیه می­شد که با توجه به نقشه­ برداری دقیق امروزی اختلافاتی با وضع موجود ملک وجود دارد که با تهیه نقشه در مختصات UTM در کنار نقشه ثبتی می­توان حدود ثبتی را اصلاح کرد.

اهداف نقشه برداری کاداستر

در ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک، نقشه کاداستر به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق شده که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، چه در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه ثبت نشده باشد. به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک مشخص شده و ارتباط جغرافیایی آن‌ها با یکدیگر نشان داده شود و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد.

نقشه برداری کاداستر برای کمک به تثبیت مالکیت، امکان مدیریت و برنامه ریزی بهتر منابع و اراضی، کاهش دعاوی حقوقی بر سر مالکیت و حدود ملک، مدیریت بحران و نهایتا ساده سازی امکان بروزرسانی اطلاعات و کاربری ها ایجاد شد و امروزه به دلیل ایجاد یک بانک اطلاعاتی غنی از اطلاعات مالکیت می تواند در حوزه های مالی مثل مالیات و عوارض املاک و مستغلات نیز سودمند باشد.

به طور کلی، نقشه برداری کاداستر نوعی از نقشه برداری ثبتی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و توسط کارشناسان نقشه برداری ثبتی و یا کارشناسان نقشه بردار برون سپار با برداشت دقیق حدود ملک با ایجاد یک بانک اطلاعاتی از اطلاعات یکپارچه حقیقی و حقوقی اراضی در بستر کاداستر انجام می شود.

مزایای بهره گیری از نقشه برداری کاداستر 

مزایای بهره گیری از نقشه برداری کاداستر را می توان به 4 عامل مهم در زمینه حل مشکلات و دعاوی حقوقی مختلفی که در زمینه اراضی و املاک در کشور وجود دارد، مرتبط کرد:

1. 1. 1. 1. 1. تمام زمین ها و املاک مربوط به یک شخص دسته بندی شده و این از نظر مالیاتی به معنای عدالت مالیاتی است چرا که نظام مالیاتی اراضی نظم میابد.
            2. از آنجایی که مراجع قضایی می توانند از اطلاعات موجود در نقشه های کاداستر استفاده کنند، نظام کاداستر باعث حل و فصل دقیق دعاوی ملکی خواهد شد.
            3. چون اطلاعات دقیق در مورد اراضی و املاک وجود دارد و ثبت می شود، دعاوی ملکی کاهش چشم گیری خواهند داشت.
            4. نقشه های کاداستر، مالکیت ها و قلمروی هر ملک و زمینی را به دقت ثبت می کنند بنابراین می توان با استناد به این نوع از نقشه برداری، تا حد زیادی از کلاه برداری ها جلوگیری کرد. این مورد بعنوان مهمترین کاربرد کاداستر به حساب می آید چرا که حقوق افراد در این روش حفظ خواهد شد.

انواع نقشه کاداستر

نقشه های کاداستر از نظر تقسیم بندی موارد زیر را شامل می شوند:

• • • • • • نقشه های کاداستر شهری
          • نقشه های کاداستر جغرافیایی
          • نقشه های کاداستر آبی
          • نقشه های کاداستر زراعی
          • نقشه های کاداستر مالی
          • نقشه های کاداستر سیاسی

هر یک از این نقشه ها ویژگی های مخصوص به خود را دارند، برای مثال در نقشه های کاداستر شهری معمولا موقعیت دقیق کوچه ها، خیابان ها و حتی موقعیت املاک نیز مشخص می شود. علاوه بر این در نقشه های کاداستر زراعی، نقشه برداران می توانند، محدوده زمین های کشاورزی و زمین های زراعی را با مشخصات نقشه ثبتی تعیین کنند.

نقشه برداری شمیم

امروزه بسیاری از نقشه برداران برای انجام عملیات نقشه برداری از روش RTK استفاده می کنند. یکی از سامانه هایی که تصحیحات موردنیاز برای انجام تعیین موقعیت با استفاده از گیرنده های GPS را تولید میکنند سامانه شمیم است.

بنابراین در بعضی شرایط بصورت مصطلح به نقشه برداری با استفاده از گیرنده مولتی فرکانس و به کمک سامانه شمیم، نقشه برداری شمیم نیز گفته می شود و از آنجا که اتصال به سامانه های شمیم یا شمیم پلاس برای اعتبارسنجی داده ها در اکانت های SSBR ضروری است از این نوع نقشه برداری در تولید سندهای تک برگ و عملیات کاداستر استفاده می شود.

هزینه نقشه کاداستر

هزینه نقشه کاداستر به نوع آن و حجم نقشه بستگی دارد، شما برای تهیه چنین نقشه هایی می توانید به مراکز قانونی و یا شرکت های معتبر مراجعه کنید. شما قبل از این که برای تهیه این نقشه اقدام کنید، باید بودجه مورد نیاز را استعلام کنید. البته بودجه ای که برای تهیه نقشه های کاداستری صرف می کنید، ثابت نیستند و شما باید حدود ۵% از هزینه تمام شده را سالانه پرداخت کنید و نقشه ها را به روز رسانی کنید. با به روز رسانی اطلاعات نقشه، شما می توانید برای کارهای تحقیقاتی از آن استفاده کنید.