اگر درباره ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ابهام دارید، این مطلب برای شماست. بسیاری از اشخاص در تهران و سایر شهرها، املاک یا منافع ملکی را با قولنامه، سند عادی یا توافقنامه در اختیار دارند؛ اما نمیدانند کدام ادعاها باید در سامانه ثبت شود و اگر ثبت نشود چه پیامدی دارد. در این مقاله، چهار ادعای مهم ماده ۱۰ و ضمانت اجرای عدم ثبت آنها را به زبان ساده توضیح میدهیم.
ماده ۱۰ قانون الزام چه ادعاهایی را شامل میشود؟
ماده ۱۰ قانون الزام، چهار نوع ادعا را که در ارتباط با املاک و حقوق مرتبط با آنها مطرح میشوند، مشخص کرده است. این ادعاها باید در مهلت مقرر در سامانه ثبت شوند تا بعداً در برابر اشخاص ثالث و برخی مراجع، بیاثر نشوند.
۱. ادعای مالکیت عین
ادعای مالکیت عین یعنی شخص میگوید خودِ ملک متعلق به اوست.
این ادعا معمولاً زمانی مطرح میشود که فرد سند رسمی ندارد، اما به قولنامه یا سند عادی استناد میکند.
مثال:
شخصی یک قطعه زمین را با قولنامه خریده، اما هنوز سند رسمی نگرفته است. او میگوید:
«این زمین متعلق به من است.»
این نمونه، ادعای مالکیت عین است.
۲. ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال
در این حالت، شخص مالک خودِ ملک نیست، اما ادعا میکند منافع ملک برای مدت طولانی در اختیار اوست.
قانون این مورد را جداگانه ذکر کرده، چون اگر مدت آن بیش از دو سال باشد، اهمیت حقوقی بیشتری پیدا میکند.
مثال:
فردی مغازهای را برای پنج سال اجاره کرده و میگوید:
«حق استفاده از این مغازه تا پنج سال با من است.»
این موضوع میتواند از مصادیق ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال باشد و باید بهموقع ثبت شود.
۳. ادعای حق انتفاع
حق انتفاع یعنی شخص مالک ملک نیست، اما حق استفاده و بهرهبرداری از آن را دارد.
در اینجا، شخص از منافع ملک بهره میبرد، بدون اینکه مالک عین ملک باشد.
مثال:
فرض کنید مالک خانهای، حق استفاده از آن را برای مدت معین به شخصی واگذار کرده است.
در این حالت، آن شخص مالک خانه نیست، اما حق انتفاع دارد.
۴. ادعای حق ارتفاق
حق ارتفاق یعنی شخص برای استفاده بهتر از ملک خود، در ملک دیگری حقی دارد.
این حق ممکن است مربوط به عبور، آب، نور، مجرا، لولهکشی و موارد مشابه باشد.
مثال:
اگر زمین شما راه دسترسی نداشته باشد و برای عبور از زمین همسایه استفاده کنید، این حق عبور نوعی حق ارتفاق است.
یا اگر لوله آب از ملک دیگری عبور کند، آن هم میتواند از مصادیق حق ارتفاق باشد.
چرا ثبت این ادعاها مهم است؟
ثبت این ادعاها در سامانه، فقط یک اقدام اداری ساده نیست.
این کار باعث میشود حقوق شما در آینده قابل استنادتر باشد و در برابر اشخاص ثالث، از بین نرود یا تضعیف نشود.
اگر در تهران با معاملات عادی، قولنامهای یا حقوق ثبتی مرتبط با ملک درگیر هستید، بهتر است پیش از هر اقدامی، وضعیت سند و ادعا را با کارشناس رسمی امور ثبتی بررسی کنید.
تماس با کارشناسان ما: 09194090780
ضمانت اجرای عدم ثبت چهار ادعا چیست؟
اگر این چهار ادعا در مهلت مقرر ثبت نشوند، قانون برای آنها آثار منفی مشخصی در نظر گرفته است.
۱. عدم امکان ثبت ادعا پس از پایان مهلت
قانون برای ثبت این ادعاها مهلت ۲ ساله تعیین کرده است.
اگر این مهلت بگذرد و اقدامی انجام نشود، دیگر امکان ثبت ادعا در سامانه وجود نخواهد داشت.
مثال:
شما ملکی را با قولنامه خریدهاید، اما در مهلت قانونی آن را ثبت نکردهاید.
بعد از پایان مهلت، سامانه دیگر ادعای شما را نمیپذیرد.
۲. بیاثر شدن ادعا در برابر دولت و اشخاص ثالث با حسن نیت
اگر ادعای خود را ثبت نکنید، ممکن است این ادعا در برابر اراضی دولتی و عمومی یا اشخاص ثالث با حسن نیت بیاثر شود.
یعنی اگر شخص دیگری با سند رسمی و بدون اطلاع از ادعای شما ملک را بهدست آورد، ممکن است نتوانید همان ادعا را علیه او مطرح کنید.
مثال:
شما زمینی را با قولنامه خریدهاید، اما آن را ثبت نکردهاید.
بعداً شخص دیگری همان زمین را با سند رسمی و با حسن نیت خریداری میکند.
در این حالت، ادعای ثبتنشده شما ممکن است در برابر او اثر حقوقی نداشته باشد.
نکات مهم برای مالکان و خریداران ملک در تهران
اگر در تهران ملک خریدهاید یا درباره حق انتفاع، حق ارتفاق، یا مالکیت منافع اختلاف دارید، صرف داشتن قولنامه کافی نیست.
در بسیاری از پروندهها، اختلاف اصلی از جایی شروع میشود که ادعا بهموقع و درست ثبت نشده است.
بهتر است این موارد را بررسی کنید:
-
-
-
-
- نوع دقیق ادعای شما چیست؟
- آیا مشمول ماده ۱۰ قانون الزام میشود یا نه؟
- مهلت ثبت هنوز باقی مانده یا نه؟
- آیا سند رسمی طرف مقابل میتواند علیه شما اثر داشته باشد؟
- آیا لازم است از کارشناس رسمی امور ثبتی کمک بگیرید؟
-
-
-
جمعبندی
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چهار نوع ادعا را پوشش میدهد:
-
-
-
-
- مالکیت عین
- مالکیت منافع بیش از دو سال
- حق انتفاع
- حق ارتفاق
-
-
-
اگر این ادعاها در مهلت قانونی ثبت نشوند، ممکن است دیگر قابل ثبت نباشند و در برابر دولت یا اشخاص ثالث با حسن نیت، اثر حقوقی خود را از دست بدهند.
به همین دلیل، بررسی دقیق وضعیت ملک و ثبت بهموقع ادعا، اهمیت زیادی دارد.
سوالات متداول
۱. ماده ۱۰ قانون الزام درباره چیست؟
این ماده درباره ثبت چهار نوع ادعا مرتبط با املاک است: مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق.
۲. اگر ادعا در مهلت قانونی ثبت نشود چه میشود؟
ممکن است بعد از پایان مهلت، امکان ثبت از بین برود و ادعا در برابر برخی اشخاص یا دولت بیاثر شود.
۳. آیا برای بررسی این موضوع در تهران باید کارشناس رسمی بگیریم؟
بله، در بسیاری از پروندهها بررسی توسط کارشناس رسمی امور ثبتی میتواند از اشتباهات حقوقی و ثبتی جلوگیری کند.
منبع
- ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
- عبدالحمید مرادی- مشاور ریاست عالی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید.
ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی (با شما تماس خواهیم گرفت)
