با گذشت بیش از یک سال از اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، یکی از مفاهیم کلیدی که ذهن بسیاری از خریداران و فروشندگان ملک را به خود مشغول کرده، قراردادهای یکسان در قانون الزام است. این قراردادها که به عنوان گامی نوآورانه برای ساماندهی به بازار معاملات ملکی معرفی شده‌اند، ابهاماتی را برای مردم و حتی برخی مشاورین املاک ایجاد کرده‌اند.
در این مقاله به بررسی دقیق ماهیت قراردادهای یکسان در قانون الزام، جایگاه حقوقی آن‌ها در سامانه کاتب و مسیر تبدیل این پیش‌نویس‌ها به سند رسمی مالکیت می‌پردازیم.
فهرست محتوا
Toggleماهیت قراردادهای یکسان در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
مطابق با آنچه سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است، قراردادهای یکسان در قانون الزام در واقع قراردادهای متحدالشکل و نمونه‌ای هستند که در تبصره ۲ ماده ۳ این قانون پیش‌بینی شده‌اند. بسیاری از شهروندان تصور می‌کنند با تنظیم این قراردادها در سامانه کاتب، کار نهایی شده است؛ اما باید توجه داشت که این قراردادها صرفاً مرحله اولیه معامله هستند.
اعتبار حقوقی قراردادهای یکسان در قانون الزام
تفاوت اصلی این قراردادها با مبایعه‌نامه‌های عادی گذشته، در ثبت آن‌ها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. با درج قراردادهای یکسان در قانون الزام، محدودیت‌هایی برای فروشنده و خریدار در سامانه ایجاد می‌شود که این امر از فروش ملک به چند نفر جلوگیری می‌کند. با این حال، این قرارداد هنوز سند رسمی به معنای ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نیست و برای تبدیل شدن به سند انتقال قطعی، باید تشریفات قانونی را در دفترخانه طی کند.
پاسخ سازمان ثبت به ابهامات و آمارهای غیررسمی
یکی از مباحث داغ اخیر، آمار معاملات غیررسمی است. برخی نمایندگان مجلس ادعا کرده بودند که ۹۰ درصد معاملات همچنان به صورت غیررسمی انجام می‌شود. سازمان ثبت این آمار را رد کرده و بر اجرای دقیق قراردادهای یکسان در قانون الزام تاکید دارد.
چرا آمار ۹۰ درصدی معاملات غیررسمی اشتباه است؟
سخنگوی سازمان ثبت توضیح می‌دهد که مقایسه آمار اسناد رسمی با کل قراردادهای تنظیمی (از جمله اجاره‌نامه‌های زیر دو سال که مشمول قانون الزام نیستند)، روش آماری درستی نیست. پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، بیش از ۱۰ میلیون سند تک‌برگ صادر شده است. بنابراین، نباید آمارهای ساده‌انگارانه را با واقعیت‌های اجرایی قانون مقایسه کرد.
فرآیند اجرایی و نحوه تبدیل قرارداد یکسان به سند رسمی
اگر قصد دارید ملکی را معامله کنید، دانستن مراحل تبدیل قراردادهای یکسان در قانون الزام به سند قطعی بسیار حیاتی است. این فرآیند از دو طریق (مراجعه به مشاور املاک یا خودکاربری در سامانه) امکان‌پذیر است.
مراحل قانونی پس از درج در سامانه کاتب
۱. تنظیم پیش‌نویس: ابتدا قراردادهای یکسان در قانون الزام توسط مشاور یا شخص در سامانه درج می‌شود.
۲. انتخاب دفترخانه: طرفین باید ظرف مدت سه ماه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
۳. رفع محدودیت و صدور سند: سردفتر مسئولیت احراز هویت، بررسی شرایط صحت معامله (ماده ۱۹۰ قانون مدنی) و اخذ حقوق دولتی (مالیات و عوارض) را بر عهده دارد. پس از این مراحل، تیک رفع محدودیت زده شده و سند رسمی انتقال صادر می‌گردد.
نقش سردفتر در تأیید قراردادهای یکسان
سردفتر به عنوان نماینده حاکمیت، وظیفه دارد صحت معامله را احراز کند. اگر سردفتر فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قراردادهای یکسان در قانون الزام احراز کند، از تأیید قرارداد خودداری کرده و دلایل آن را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می‌کند. هیچ سردفتری حق ندارد از طرفین بخواهد قرارداد یکسان را حذف کنند؛ بلکه باید فرآیند قانونی رفع محدودیت را طی کنند.
چالش‌های سامانه و نحوه پیگیری
در اردیبهشت ماه، اختلالات فنی در سامانه باعث بروز مشکلاتی در ثبت قراردادهای یکسان در قانون الزام شده بود که اکنون رفع شده است. طبق اعلام سازمان ثبت، در صورت بروز هرگونه برخورد غیرقانونی از سوی دفترخانه‌ها یا اختلال سیستمی، شهروندان می‌توانند موارد را از طریق:
-
-
- سامانه «ثبت من»
- سامانه «کاتب»
- تماس با شماره تلفن ۶۳۴۸۵ گزارش کرده و پیگیری نمایند.
-
نکات کلیدی برای طرفین معامله
برای اینکه در فرآیند قراردادهای یکسان در قانون الزام دچار مشکل نشوید، به این سه نکته توجه کنید:
-
-
- شروط قرارداد: این قراردادها متحدالشکل هستند و امکان افزایش یا کاهش شروط خاص در آن‌ها محدود است. اگر معامله شما دارای شروط پیچیده‌ای است، مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنید.
- ثمن معامله: نحوه پرداخت وجه باید به صورت دقیق و شفاف در سامانه درج شود.
- مهلت قانونی: حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه، به دفترخانه مراجعه کنید تا مشمول جریمه یا ابطال محدودیت‌های سامانه نشوید.
-
نتیجه‌گیری
قراردادهای یکسان در قانون الزام ابزار بسیار قدرتمندی برای افزایش امنیت معاملات ملکی و کاهش دعاوی حقوقی هستند. با شفاف‌سازی‌هایی که سازمان ثبت انجام داده و اتصال گسترده مشاوران املاک به سامانه کاتب، فرآیند تبدیل این قراردادها به سند رسمی تسهیل شده است. به عنوان یک توصیه تخصصی، همواره پیش از انجام هرگونه معامله ملکی با کارشناس رسمی امور ثبتی مشورت کنید تا از انطباق شرایط معامله خود با قالب‌های قانونی اطمینان حاصل نمایید.
