راهنمای جامع سامانه ثبت ملک بدون سند | مراحل دریافت سند رسمی مالکیت برای املاک فاقد سند

املاک بدون سند رسمی یکی از رایج‌ترین چالش‌های حقوقی در ایران محسوب می‌شوند. مالکان بسیاری از املاک قدیمی، قولنامه‌ای، ارثی یا نسقی به‌دلیل نداشتن سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای، با محدودیت‌هایی در نقل‌وانتقال، ساخت‌وساز و دریافت خدمات شهری مواجه‌اند. در این مقاله به بررسی کامل روش‌های قانونی ثبت ملک بدون سند و دریافت سند رسمی از طریق سامانه‌های قانونی می‌پردازیم.

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید

🖥ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)

📞تماس با کارشناسان ما: 09194090780

ملک بدون سند رسمی چیست؟

ملکی است که فاقد سند مالکیت رسمی ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک است. این نوع املاک ممکن است صرفاً با قولنامه، بنچاق دستی، یا سند عادی خریداری شده باشند و در سیستم ثبتی کشور، سابقه‌ای نداشته باشند.

📌 چرا داشتن سند رسمی برای املاک ضروری است؟

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تیرماه ۱۴۰۳، تمام واحدهای قولنامه‌ای باید ظرف دو سال سنددار شوند.
با استناد به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از ۳ تیرماه ۱۴۰۳ به اجرا درمی‌آید، تمامی معاملات غیررسمی که تا پیش از این با قولنامه و قراردادهای عادی انجام می‌شدند، باید به شکل رسمی و در قالب سند مالکیت ثبت شوند. مزایای داشتن سند رسمی برای املاک عبارت است از:

✅ جلوگیری از معاملات صوری و کلاهبرداری

✅ رسمیت بخشیدن به مالکیت

✅ امکان دریافت خدمات اداری و تسهیلات بانکی

✅ رفع تعارضات و کاهش پرونده‌های قضایی

✅ تسهیل نظارت و شفاف‌سازی بازار املاک

📌1. ثبت ملک فاقد سند بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی و دریافت سند رسمی

یکی از اصلی‌ترین روش‌ها برای اخذ سند رسمی، استفاده از قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند مصوب سال ۱۳۹۰ است.

در این قانون ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص ثبت نام سند مقرراتی را وضع کرده است و به موجب این قانون ، سامانه ای تحت عنوان سامانه ثبت نام درخواست صدور سند مالکیت نیز راه اندازی شده است.

✅ اراضی و املاکی که امکان ثبت در سامانه را دارند

مالکین می‌توانند بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، برای املاک زیر از طریق سامانه ثبت ملک بدون سند اقدام به دریافت سند مالکیت نمایند:

1. املاک دارای سابقه ثبتی که خریداری شده‌اند اما سند رسمی ندارند:

   • شامل املاک، باغات یا اراضی کشاورزی است که در گذشته به نام فرد دیگری ثبت شده‌اند.

   • متقاضی بخشی یا تمام ملک را خریداری کرده اما به دلایلی مانند فوت مالک قبلی یا عدم دسترسی به مالک یا ورثه او نتوانسته سند مالکیت دریافت کند.

2. املاک با عرصه وقفی (ملک موقوفه):

   • متقاضی ملک وقفی را با حق ساخت‌وساز اجاره کرده است.

   • با وجود داشتن قرارداد اجاره و ساخت، تاکنون موفق به دریافت سند رسمی نشده است.

3. املاک مشاعی با سهم مشخص:

   • ملک دارای سابقه ثبتی است و متقاضی مالک سهم‌مشاعی مشخصی از آن می‌باشد.

   • به دلایلی مانند فوت سایر مالکین یا عدم دسترسی به ورثه آن‌ها، صدور سند مالکیت با مشکل مواجه شده است.

   • این موارد نیز مشمول ماده ۱۴۷ قانون ثبت بوده و از طریق سامانه قابل پیگیری هستند.

⛔ اراضی و املاکی که در سامانه ثبت نمی شوند

بسیاری از متقاضیان بر این باورند که تمامی اراضی و املاک قابلیت ثبت در سامانه دریافت سند از طریق قانون مذکور را دارند، در صورتی که این باور اشتباه بوده و لیست این مواردی که شامل پذیرش درخواست نمی شوند عبارتند از:

• اراضی ملی
• اراضی موات
• املاک دولتی و شرکت های دولتی
• اراضی و املاکی که هیچگونه سابقه ثبتی ندارند.
• املاکی که فاقد هر گونه بنا به صورت محصور یا غیر محصور باشند
• در صورتی که مالک ملک یا زمین در قید حیات و قابلیت دسترسی داشته باشد.
• در صورتی که مالک ملک فوت کرده باشد اما ورثه آن توانایی حضور در دفاتر اسناد رسمی برای انتقال سند را داشته باشند.

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، میتوانید با کارشناسان ما تماس بگیرید

 09194090780

✅ مدارک مورد نیاز برای دریافت سند از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

1.   داشتن مدارک اثبات مالکیت

2.   تهیه نقشه یو تی ام از ملک

3.   اسکن مدارک

4.   تکمیل فرم اولیه درخواست پذیرش و ثبت آن در سامانه(sabtemelk.ir )

5.   تکمیل نهایی درخواست پذیرش در سامانه

6.    ارسال مدارک به واحد ثبتی

7.   دریافت کد رهگیری اداره پست

8.   دریافت سند

✅ آموزش مراحل ثبت نام سند از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

برای دسترسی به راهنمای تصویری آموزش مراحل ثبت نام سند مالکیت اینجا کلیک کنید.

📌2. دریافت سند رسمی برای اراضی کشاورزی

براساس تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی مالکان اراضی کشاورزی، بدون در نظر گرفتن متراژ زمین، اکنون می‌توانند برای دریافت سند رسمی و تک‌برگ اقدام کنند. این موضوع به‌ویژه برای اراضی زراعی خرد و قطعه‌قطعه‌شده که پیش از این به دلیل رعایت حدنصاب امکان دریافت سند نداشتند، یک گام مهم و تعیین‌کننده محسوب می‌شود.

مهم‌ترین نکات اجرایی قانون جدید:

• محدودیت حدنصاب حذف شده است. 

• متقاضی نباید مالک قطعات مجاور یا افراد تحت تکفل او نباشد.

• قطعه باید تا قبل از تصویب قانون به صورت مفروز درآمده باشد.

• کاربری زمین باید کشاورزی باشد.

✅ شرایط دریافت سند رسمی برای زمین کشاورزی

برای دریافت سند تک‌برگ برای زمین کشاورزی، متقاضی باید شرایط و مدارک زیر را داشته باشد:

1. مالکیت رسمی یا وکالت‌نامه:

   • ارائه سند مادر (بنچاق) یا سند رسمی به نام متقاضی الزامی است.در صورتی که سند به نام متقاضی نیست باید وکالت‌نامه رسمی (محضری) از مالک ارائه شود. همراه با مدارک هویتی شامل شناسنامه، کارت ملی و کپی برابر اصل آن‌ها.

2. قولنامه‌ها و مدارک خرید:

   • اگر ملک از دیگران خریداری شده و سند به نام متقاضی نیست: باید اصل و کپی تمام قولنامه‌های خرید و فروش قبلی ارائه شود. این مدارک برای اثبات مالکیت در اداره ثبت الزامی هستند.

3. نقشه یو‌تی‌ام (UTM) و نقشه هوایی:

   • تهیه نقشه UTM وضع موجود از زمین الزامی است. این کار باید توسط کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و نقشه‌برداری انجام شود. کارشناس پس از بازدید حضوری از زمین، نقشه دقیق و فایل مختصات را تهیه و تحویل متقاضی می‌دهد.

4. رسید پرداخت مالیات و عوارض:

   • باید رسیدهای پرداخت مالیات و عوارض زمین کشاورزی را ارائه کنید.

5. اراضی مشاعی و محدودیت تفکیک:

   • اگر زمین شما مشاعی است، برای اخذ سند تفکیکی یا افرازی:باید مطابق قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی اقدام شود.

6. در دسترس نبودن مالک:

   • اگر مالک در دسترس نیست: متقاضی باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر از او داشته باشد تا بتواند به عنوان نماینده قانونی درخواست سند دهد.

 

✅ راهنمای تصویری ثبت درخواست دریافت سند رسمی اراضی کشاورزی

برای دسترسی به راهنمای تصویری آموزش مراحل ثبت نام سند مالکیت اینجا کلیک کنید.

✅ مراحل دریافت سند تک‌برگ برای زمین‌های کشاورزی ارثی 

1. دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف.

2. تنظیم تقسیم‌نامه رسمی یا توافق‌نامه کتبی بین تمام وراث.

3. آماده‌سازی و ارائه مدارک (مدارک هویتی وراث، سند مادر، نقشه UTM زمین، فرم های مربوط) به اداره ثبت

4. آغاز فرآیند صدور سند برای هر وارث یا نماینده قانونی آن‌ها.

5. در صورت توافق بین وراث: سند تفکیکی برای هر شخص یا سند مشترک صادر خواهد شد.

✅ مراحل دریافت سند تک‌برگ برای زمین‌های کشاورزی مشاع

1. مشخص‌کردن وضعیت مالکیت همه‌ی شرکای مشاع.

2. جمع‌آوری مدارک هویتی و قانونی شرکا

3. تهیه نقشه یو تی ام (UTM) از کل ملک توسط کارشناس رسمی.

4. مراجعه به اداره ثبت و طی مراحل (استعلام‌های قانونی،پرداخت مالیات‌های مربوطه،تکمیل فرم‌های اداری)

5. در صورت وجود توافق میان شرکا:امکان افراز ملک و صدور سند جداگانه برای هر شریک وجود دارد.

6. در صورت نبود توافق:سند تک‌برگ مشاعی برای همه شرکا صادر خواهد شد.

💰 هزینه‌های مربوط به دریافت سند زمین کشاورزی

هزینه دریافت سند برای زمین‌های کشاورزی بر اساس چند عامل متغیر است. در ادامه، مهم‌ترین عوامل و نکات مربوط به هزینه‌ها موردی آورده شده است:

✅ عوامل مؤثر بر هزینه صدور سند

1. موقعیت جغرافیایی ملک: هزینه صدور سند در مناطق روستایی معمولاً کمتر از مناطق شهری است.

2. مساحت زمین: هر چه متراژ زمین بیشتر باشد، هزینه‌های صدور سند نیز افزایش می‌یابد.

3. نوع سند درخواستی: تفاوت بین سند مالکیت، اجاره، و دیگر انواع سند، بر هزینه نهایی تأثیرگذار است.

4. هزینه ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد.

5. کارمزدهای دولتی و هزینه‌های قانونی مربوطه.

6. تعرفه کارشناسی شامل: هزینه تهیه نقشه UTM توسط کارشناس رسمی دادگستری و هزینه ارزیابی زمین کشاورزی.

7. هزینه‌های مشاوره حقوقی یا وکیل (در صورت استفاده): این مورد معمولاً در املاک پیچیده مانند زمین‌های مشاع، قولنامه‌ای یا ارثی ضرورت بیشتری دارد.

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، میتوانید با کارشناسان ما تماس بگیرید

 09194090780

📌3. دریافت سند رسمی برای ملک اوقافی

املاک اوقافی یکی از موضوعات پیچیده و پرچالش در حوزه حقوق ملکی به شمار می‌روند. این املاک که در اغلب نقاط کشور یافت می‌شوند، به‌دلیل ویژگی‌های خاص حقوقی، نحوه مالکیت و انتقال، نیازمند آگاهی دقیق پیش از خرید و انجام معاملات هستند. با وجود قیمت پایین‌تر و مزایایی مانند امکان ساخت‌وساز و دریافت وام، تفاوت فرایند دریافت سند در املاک اوقافی نسبت به املاک شخصی، ضرورت آشنایی کامل با مراحل قانونی ثبت و انتقال سند وقفی را دوچندان می‌کند.

✅راه‌های تشخیص ملک اوقافی

برای اطمینان از اوقافی بودن یا نبودن یک ملک پیش از خرید، می‌توان از روش‌های زیر استفاده کرد:

1. پرس‌وجو از اهالی محل
   گفت‌وگو با ساکنین قدیمی محل، مشاورین املاک منطقه و افراد بومی می‌تواند اطلاعات قابل توجهی درباره سوابق ملک و وضعیت وقف بودن آن در اختیار قرار دهد.

2. تشخیص از روی سند رسمی

   • در جلد سند ملک وقفی، عبارت «ملک اوقافی» صراحتاً ذکر می‌شود.

   • در متن اسناد املاک شخصی معمولاً عبارت «شش‌دانگ، عرصه و اعیان» نوشته شده است؛ اما در اسناد املاک وقفی تنها «شش‌دانگ اعیان» درج می‌گردد و از ذکر عرصه خودداری می‌شود.

3. استعلام از اداره یا سازمان اوقاف و امور خیریه
   می‌توان با مراجعه حضوری یا مکاتبه رسمی با سازمان اوقاف، و ارائه مدارک ملک، وضعیت وقفی بودن آن را استعلام نمود.

4. شناسایی متولی ملک اوقافی

   • توجه داشته باشید که تمام املاک وقفی زیر نظر اداره اوقاف نیستند. برخی املاک، متولی خاص دارند.

   • برای شناسایی متولی، می‌توان از مالک فعلی درخواست ارائه اجاره‌نامه عرصه کرد. این سند اغلب حاوی اطلاعات لازم برای شناخت متولی ملک است.

✅ راهنمای تصویری ثبت درخواست دریافت سند رسمی ملک اوقافی

برای دسترسی به راهنمای تصویری آموزش مراحل ثبت نام سند مالکیت اینجا کلیک کنید.

آیا تبدیل سند اوقافی به سند ملکی امکان پذیر است؟

بله! هرچند که این کار پیچیدگی خاص خود را دارد اما با این وجود تبدیل سند وقفی به سند ملکی امکان پذیر است. پیش از هرچیز برای این کار اجازه متولیان نیاز است.

متولی زمانی اجازه تبدیل سند وقفی به سند ملکی را صادر می کند که صلاح ملک را در واگذاری آن ببیند. در صورتی که تبدیل این سند بر خلاف مصلحت باشد این اجازه صورت نمی گیرد و بر عکس ، اگر به صلاح ملک اوقافی باشد این اجازه صادر می گردد و این امکان وجود خواهد داشت تا ملک اوقافی را تبدیل نمایید.

💰 هزینه تبدیل سند وقفی به عادی

بدیهی است که برای تبدیل سند وقفی به سند عادی باید هزینه هایی را پرداخت کنید. اما این هزینه ها به چه شکل می باشد و به عهده چه کسی است ؟ همانطور که گفتیم اولین هزینه ای که باید پرداخت کنید ما به تفاوت ملک عادی و ملک وقفی است (ملک عادی ۲۰ درصد گران تر می باشد.) سپس باید هزینه های مربوط به نقل و انتقال سند را نیز در دفاتر اسناد عادی بپردازید.

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید

🖥ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)

📞تماس با کارشناسان ما: 09194090780

📌4. دریافت سند رسمی املاک قولنامه ای

یکی از مهمترین دغدغه های اشخاصی که اقدام به خرید زمین یا ملک قولنامه ای کرده اند، گرفتن سند برای املاک قولنامه ای است. طی سال های اخیر افزایش کلاهبرداری ها در زمینه  خرید و فروش زمین موجب شده که بیشتر صاحبان این املاک نیز برای تهیه سند رسمی اقدام نمایند.

با استناد به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از ۳ تیرماه ۱۴۰۳ به اجرا در آمد، تمامی معاملات غیررسمی که تا پیش از این با قولنامه و قراردادهای عادی انجام می‌شدند، باید به شکل رسمی و در قالب سند مالکیت ثبت شوند.

مزایا و معایب املاک قولنامه ای

مزایا:

1.  قیمت مناسب: یکی از مزایای خرید املاک قولنامه‌ای، قیمت مناسب آن نسبت به زمین‌های دارای سند رسمی است

معایب:

1. عدم امنیت: یکی از معایب اصلی استفاده از قولنامه، احتمال وقوع تضارب در قراردادهای متعدد است.
2. عدم امکان انتقال رسمی: املاک قولنامه‌ای معمولاً املاکی هستند که به صورت رسمی یا قانونی قابل انتقال نیستند یا شرایط لازم را ندارند.

✅ راهنمای تصویری ثبت درخواست دریافت سند رسمی املاک قولنامه ای

برای دسترسی به راهنمای تصویری آموزش مراحل ثبت نام سند مالکیت اینجا کلیک کنید.

مدارک لازم حهت دریافت سند برای املاک قولنامه ای

به منظور دریافت سند برای املاک قولنامه‌ای، مدارک زیر مورد نیاز است:

1. کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه): این سند نشان‌دهنده مالکیت اولیه زمین است.
2. قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد: این قولنامه‌ها نشان‌دهنده انتقال حق مالکیت از مالک اولیه به متقاضی است.
3. شناسنامه و کپی شناسنامه مالک: این مدارک برای تایید هویت مالک مورد استفاده قرار می‌گیرد.
4. نقشه UTM و تصویر ملک: این مدارک برای نشان‌دادن موقعیت دقیق ملک استفاده می‌شود. (جهت تهیه نقشه در مختصات UTM باید به مهندسین نقشه بردار نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی دادگستری در امور نقشه برداری و ثبتی مراجعه نمایید)
5. فرم درخواست سند توسط مالک: این فرم برای ثبت درخواست رسمی برای دریافت سند توسط مالک استفاده می‌شود.
6. ارائه اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی

 

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، میتوانید با کارشناسان ما تماس بگیرید

 09194090780

📌5. تبدیل اسناد عادی به سند رسمی

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی و ثبتی کشور، ایجاد سامانه‌ای برای ساماندهی اسناد غیررسمی (عادی) بود. این سامانه که با عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا به اختصار ساغر شناخته می‌شود، نقش کلیدی در اجرای ماده ۱۰ این قانون ایفا می‌کند.

ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت چه می‌گوید؟

• سازمان ثبت موظف است تا ۱۳ خرداد ۱۴۰۴ سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) را راه‌اندازی کند

• دارندگان اسناد عادی باید:
    ظرف ۲ سال ادعای مالکیت خود را ثبت کنند
    ظرف ۲ سال بعد از ثبت ادعا، برای رسمی شدن سند اقدام قانونی انجام دهند

• ثبت بدون استحقاق در سامانه جریمه نقدی تا ۲۰٪ ارزش ملک دارد.(تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

 عواقب عدم ثبت

  در صورت عدم ثبت ادعا یا اقدام قانونی در زمان مقرر:

• مالکیت غیررسمی به‌رسمیت شناخته نمی‌شود

• امکان طرح دعوی علیه دولت یا اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت

• فقط حق مطالبه قیمت ملک باقی می‌ماند

• خرید یا فروش ملک با این سندها پس از مهلت قانونی غیرممکن می‌شود

مدارک مورد نیاز جهت ادعا:

مدارک مربوط به ادعای مالکیت می تواند مواردی از قبیل زیر باشد:

• قولنامه‌های دستی یا چاپی

• مبایعه نامه عادی

• بنچاق‌ها و رسیدهای عادی

• هبه نامه
• تقسیم نامه

• قرارداد اجاره بلندمدت (بیش از دو سال)، پیش‌فروش و سایر توافقات عادی

فرایند ثبت مدارک در ساغر

برای ثبت ادعا، مراحل زیر به ترتیب انجام می‌شود:

1. ورود به سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(به محض راه‌اندازی رسمی)

2. ثبت حساب کاربری با کد ملی

3. درج مشخصات ملک (نشانی، پلاک ثبتی، نقشه UTM)

4. بارگذاری مدارک مستند (قولنامه،مبایعه نامه،هبه نامه، تقسیم نامه، رسید، نقشه UTM ملک ، قرارداد)

5. تکمیل فرم ادعای مالکیت

6. دریافت کد رهگیری الکترونیکی

7. اقدام قانونی به ‌یکی از طرق:
    - مراجعه به دفترخانه
    - طرح دعوی الزام به سند رسمی
    - احکام خاص مانند قانون تعیین تکلیف

8. بارگذاری مستندات اقدام انجام شده در سامانه

 پس از ثبت و اقدام قانونی، سند رسمی (معمولاً تک برگ سبز رنگ) صادر خواهد شد.

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید

🖥ثبت شماره تماس بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)

📞تماس با کارشناسان ما: 09194090780