قانون جدید در بازار مسکن؛ شرایط املاکی‌ها زیر و رو می‌شود

“قانون الزام به ثبت سند رسمی” یکی از مهم‌ترین قوانین جدید در حوزه مالکیت و ثبت املاک کشور است. این قانون با هدف ایجاد شفافیت، نظم و امنیت در بازار املاک، فرآیند ثبت مالکیت‌ها را با هدف کاهش بروز اختلافات حقوقی و مشکلات مالکیتی در آینده، تسهیل کرده است.

“قانون الزام به ثبت سند رسمی” به‌منظور ایجاد شفافیت در نظام مالکیت املاک به اجرا درآمده و با استفاده از فناوری‌های نوین، کاهش مشکلات حقوقی و اختلافات ملکی را دنبال می‌کند.

این قانون با هدف ایجاد شفافیت، نظم و امنیت در بازار املاک، فرآیند ثبت مالکیت‌ها را با هدف کاهش بروز اختلافات حقوقی و مشکلات مالکیتی در آینده، تسهیل کرده است. اجرایی شدن این قانون علاوه بر ایجاد تغییرات اساسی در نظام ثبت املاک، تأثیرات زیادی بر دستگاه‌های مختلف دولتی و مردم خواهد گذاشت.

در این زمینه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان نهاد اصلی نظارتی و اجرایی در امر ثبت مالکیت‌ها، مسئولیت‌های زیادی را بر عهده دارد. در گفت‌وگوی با صفدر کشاورز؛ معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابعاد مختلف این قانون، چالش‌ها و دستاوردهای آن همچنین آینده‌نگری‌های مرتبط با آن را بررسی می کنیم:

قانون الزام ثبت سند رسمی: تحول تاریخی در نظام مالکیت و بازار مسکن ایران

مقدمه: انقلابی در نظام ثبت املاک ایران

قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ به مرحله اجرا درآمده است، یکی از جامع‌ترین و transformativeترین قوانین حوزه مسکن و مالکیت در دهه‌های اخیر ایران محسوب می‌شود. این قانون که پس از سال‌ها بحث و بررسی نهایتاً با تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب نهایی رسید، به دنبال ایجاد تحولی اساسی در نظام مالکیت کشور است.

بخش اول: کلیات و اهداف قانون

۱-۱. اهداف کلان قانون

این قانون با چند هدف اصلی طراحی شده است:

• ایجاد شفافیت در بازار املاک و مستغلات

• کاهش اختلافات ملکی که حدود ۳۴% از پرونده‌های قضایی کشور را تشکیل می‌دهند

• مبارزه با پولشویی و کلاهبرداری‌های ملکی

• ساماندهی نقل و انتقالات غیررسمی که سال‌ها به صورت عرفی انجام می‌شد

• تسهیل فرآیند صدور سند برای املاک فاقد سند رسمی

۱-۲. پیشینه تاریخی

ریشه‌های این قانون به قانون ثبت املاک مصوب ۱۳۱۰ بازمی‌گردد که اولین بار الزام به ثبت رسمی معاملات را مطرح کرد. اما با تصویب قوانینی مانند اصلاحات ارضی و قانون گسترش قطب‌های کشاورزی، به تدریج از اعتبار اسناد رسمی کاسته شد. قانون جدید می‌خواهد این روند را معکوس کند.

بخش دوم: جزئیات و مکانیزم اجرایی قانون

۲-۱. سامانه یکپارچه ثبت معاملات

قلب تپنده این قانون، سامانه ماده ۱۰ است که دارای دو فاز اصلی است:

• فاز اول: راه‌اندازی شده در ۳۰ بهمن ۱۴۰۳

• فاز دوم: پیش‌بینی شده برای اردیبهشت ۱۴۰۴

این سامانه به عنوان یک ابر سامانه طراحی شده که باید با ۱۴۵۰ شهرداری، وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مختلف ارتباط برقرار کند.

۲-۲. روش‌های تنظیم سند رسمی

قانون سه مسیر اصلی برای ثبت رسمی معاملات پیش‌بینی کرده است:
۱. دفاتر اسناد رسمی (ماده ۲ قانون)
۲. مشاورین املاک متصل به سامانه (ماده ۳)
۳. خودکاربری تحت شرایط خاص

۲-۳. زمان‌بندی اجرا

• مهلت یک ساله: برای راه‌اندازی کامل سامانه (تا تیر ۱۴۰۴)

• مهلت دو ساله: برای ثبت‌نام مالکان در سامانه (تا تیر ۱۴۰۵)

• مهلت هشت ساله: برای تکمیل فرآیندهای حقوقی مرتبط

بخش سوم: تأثیرات و پیامدهای قانون

۳-۱. تأثیر بر بازار مسکن

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند این قانون می‌تواند:

• کاهش معاملات غیررسمی تا ۷۰%

• افزایش شفافیت قیمت‌ها در بازار مسکن

• کاهش نقدینگی سرگردان در بخش مسکن

• رشد بازار رسمی مسکن به میزان ۳۰-۴۰%

۳-۲. تأثیر بر دستگاه‌های اجرایی

این قانون نیازمند همکاری ۶ وزارتخانه و ۴ سازمان است:

• وزارت راه و شهرسازی

• وزارت جهاد کشاورزی

• سازمان ثبت اسناد

• سازمان امور مالیاتی

• شهرداری‌ها

۳-۳. تأثیر بر مردم

برای شهروندان عادی، این قانون پیامدهای مهمی دارد:

• کاهش هزینه‌های معاملاتی به دلیل حذف دوندگی‌های اداری

• افزایش امنیت حقوقی برای مالکیت‌ها

• کاهش اختلافات خانوادگی بر سر ارثیه‌های ملکی

• امکان پیگیری آنلاین وضعیت ثبتی املاک

بخش چهارم: چالش‌ها و راهکارها

۴-۱. چالش‌های فنی

• عدم آمادگی برخی شهرداری‌ها: حدود ۶۵۰ شهرداری هنوز سیستم‌های لازم را ندارند

• مشکلات اتصال سامانه‌ها: به ویژه در مناطق محروم

• نقصان در بانک‌های اطلاعاتی برخی دستگاه‌ها

۴-۲. چالش‌های فرهنگی

• مقاومت دلالان سنتی بازار مسکن

• عادت به معاملات عرفی در برخی مناطق

• عدم آگاهی عمومی از مزایای قانون

۴-۳. راهکارهای پیشنهادی

• آموزش همگانی از طریق صداوسیما

• تشویق مشاورین املاک به همکاری

• ایجاد دفاتر سیار در مناطق محروم

• اعطای مهلت‌های تشویقی برای ثبت‌نام در سامانه

بخش پنجم: چشم‌انداز آینده

۵-۱. اثرات بلندمدت

در صورت اجرای کامل، این قانون می‌تواند:

• اعتبار بخشی به اسناد رسمی را به سطح سال‌های قبل از ۱۳۶۵ بازگرداند

• بازار سرمایه‌گذاری مسکن را جذاب‌تر کند

• سیستم مالیاتی را در بخش مسکن کارآمدتر نماید

۵-۲. گام‌های بعدی

• تکمیل کاداستر ملی تا پایان ۱۴۰۵

• الحاق سیستم‌های بانکی به سامانه

• ایجاد سامانه نظارت همگانی بر معاملات

نتیجه‌گیری: نقطه عطفی در تاریخ حقوق مالکیت ایران

قانون الزام به ثبت سند رسمی اگر با پشتیبانی تمام نهادهای ذی‌ربط اجرایی شود، می‌تواند به یکی از مهم‌ترین اصلاحات ساختاری در اقتصاد ایران تبدیل گردد. موفقیت این قانون نیازمند:

۱. هماهنگی بین‌دستگاهی قوی
۲. تأمین منابع مالی کافی
۳. همکاری عمومی مردم
۴. نظارت مستمر مراجع قضایی

تجربه جهانی نشان داده است کشورهایی که توانسته‌اند نظام ثبت مالکیت خود را به‌روز کنند، شاهد رشد قابل توجهی در بخش‌های مختلف اقتصادی بوده‌اند. به نظر می‌رسد ایران نیز با اجرای این قانون گامی بلند به سوی شفاف‌سازی اقتصاد و ایجاد امنیت حقوقی برای سرمایه‌گذاری‌ها برداشته است.

توصیه نهایی به ذی‌نفعان:

• شهروندان: هرچه سریع‌تر نسبت به ثبت املاک خود در سامانه اقدام کنند

• مشاورین املاک: خود را با سیستم جدید تطبیق دهند

• دستگاه‌های اجرایی: همکاری کامل با سازمان ثبت داشته باشند

• رسانه‌ها: در آگاهی‌رسانی درباره مزایای قانون کوشا باشند

اجرای موفق این قانون می‌تواند پایه‌گذار تحولی تاریخی در نظام حقوقی و اقتصادی ایران باشد.