صدور سند برای ساختمان‌های بدون پایان کار

صدور سند مالکیت برای ساختمان‌هایی که فاقد «پایان کار» هستند، همواره یکی از چالش‌های حقوقی در حوزه املاک و ساخت‌وساز بوده است. پایان کار، به عنوان سندی که تأییدکننده رعایت مقررات ساخت و ایمنی ساختمان است، نقش کلیدی در فرآیندهای قانونی مانند انتقال سند ایفا می‌کند. اما در برخی موارد، ساختمان‌ها به دلایل مختلف (مانند تخلفات ساخت یا عدم پیگیری سازنده) فاقد این گواهی هستند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با حذف مراحل زائد و دیجیتالی کردن فرآیندها، صدور سند مالکیت را تسهیل کرده است. این تغییرات بهویژه برای املاک فاقد پایان کار یا پروانه ساخت، راه‌حل‌های قانونی و عملی ارائه میدهد

پایان کار چیست و چرا اهمیت دارد؟

پایان کار سندی است که پس از بازرسی نهایی ساختمان توسط کارشناسان شهرداری صادر می‌شود و نشان می‌دهد ساخت‌وساز مطابق با پروانه ساخت و مقررات ملی انجام شده است. اهمیت این سند در موارد زیر خلاصه می‌شود:

• امکان انتقال سند: ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی منوط به ارائه پایان کار است.
• تضمین ایمنی: تأیید رعایت استانداردهای فنی و ایمنی ساختمان.
• پیشگیری از جریمه: عدم دریافت پایان کار ممکن است منجر به جریمه یا حتی تخریب ملک شود.

 آیا صدور سند بدون پایان کار امکان‌پذیر است؟📄

به طور کلی تاکنون انتقال سند رسمی بدون پایان کار ممنوع بوده است. ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد (۱۳۸۵) تصریح می‌کند که دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از ثبت معامله، استعلام پایان کار از شهرداری را دریافت کنند.

با این حال، با تصویب قانون جدید در موارد استثنایی زیر صدور سند بدون پایان کار میسر است:

الف. پرداخت جریمه یا اصلاح بنا

طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، اگر کمیسیون‌های ماده ۹۹ یا ۱۰۰ شهرداری جریمه یا اصلاح بنا را تعیین کرده باشند، شهرداری موظف است پایان کار را با ذکر بدهی و یا اصلاح در قسمت‌های مشاع و مفروز صادر کند. در این حالت، اداره ثبت می‌تواند سند مالکیت را با قید موضوع بدهی در سند صادر نماید.

ب. داشتن دستور نقشه دقیق

براساس ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، امکان صدور سند مالکیت بدون پایان کار را فراهم می‌کند. بر اساس این قانون، اگر ملک دارای «دستور نقشه دقیق» (شامل تعداد طبقات، واحدها و سطح اشغال مجاز) باشد، می‌توان با تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی و دریافت شناسه یکتا از سازمان ثبت، سند مالکیت صادر کرد. این روش نیازی به اخذ پروانه ساخت یا پایان کار ندارد و هدف آن کاهش بوروکراسی است.

مراحل ساخت و صدور سند مالکیت یک ساختمان قبل از این قانون⚖️

• صدور دستور نقشه: مالک باید طرح اولیه ساختمان را از مراجع ذیربط تأیید کند. این مرحله شامل بررسی تطابق نقشه با قوانین شهرسازی است

• اخذ پروانه ساخت: پس از تأیید نقشه، مالک باید مجوز رسمی برای شروع ساخت را از شهرداری دریافت کند. این مرحله شامل پرداخت عوارض و دریافت پروانه ساختمانی است

• گواهی پایان کار: پس از اتمام ساخت، شهرداری ساختمان را بازرسی میکند تا مطمئن شود با نقشه‌های مصوب تطابق دارد. در صورت تأیید، گواهی پایان کار صادر میشود

• صدور سند مالکیت: با ارائه گواهی پایان کار، اداره ثبت اقدام به صدور سند مالکیت تک‌برگ برای ملک میکند. این مرحله ممکن است به دلیل پیچیدگی‌های اداری زمانبر باشد

مراحل ساخت و صدور سند مالکیت یک ساختمان بعد از این قانون⚖️

• صدور دستور نقشه دقیق: مالک باید نقشه دقیقی شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه تهیه کند. این نقشه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی تأیید میشود
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه: اداره ثبت برای هر واحد، شناسه یکتایی در نظر میگیرد و صورت مجلس تفکیکی صادر میکند. این مرحله نیازی به اخذ پروانه ساخت یا گواهی پایان کار ندارد

• صدور سند مالکیت: پس از تنظیم تقسیم‌نامه و باطل کردن شناسه‌های یکتا، سند مالکیت برای هر واحد صادر میشود. این فرآیند سریعتر و با شفافیت بیشتری انجام میشود

مزایای این قانون

• صدور سند بدون پایان کار: امکان صدور سند برای ساختمانهای بدون پایان کار با قید جریمه یا نیاز به اصلاح
• سهولت اداری: دیجیتالی شدن فرآیند ثبت و کاهش نیاز به مراجعه حضوری
• سرعت و صرفه جویی در وقت: سرعت بخشیدن به فرآیند صدور سند
• جلوگیری از فساد: کاهش معاملات غیرقانونی و افزایش شفافیت در بازار املاک
• کاهش اختلافات حقوقی:  جلوگیری از دعواهای مالکیتی با ثبت رسمی معاملات

 09194090780

چالش‌ها و ریسک‌های انتقال سند بدون پایان کار

• مسئولیت مالی: خریدار ممکن است متعهد به پرداخت جریمه‌های معوقه شهرداری شود
• مشکلات حقوقی: عدم تطابق ساختمان با مقررات ممکن است منجر به ابطال سند یا ممنوعیت بهره‌برداری شود
• ریسک تخریب: در صورت تشخیص تخلف جدی، شهرداری حق تخریب ساختمان را دارد

نکات مهم برای مالکان

• اگر سازنده از اخذ پایان کار امتناع کند، مالک می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه، سازنده را ملزم به دریافت این گواهی نماید
• در صورت وجود دستور نقشه دقیق، با مراجعه به اداره ثبت و تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی، می‌توان سند مالکیت دریافت کرد
• در قراردادهای پیش‌فروش، تعهد فروشنده به اخذ پایان کار باید به‌طور صریح قید شود

جمع‌بندی

اگرچه قانون جدید الزام به ثبت، راه‌هایی برای صدور سند بدون پایان کار فراهم کرده‌اند، اما این روش‌ها معمولاً محدود به شرایط خاص (مانند وجود دستور نقشه) هستند. از سوی دیگر، معامله ملک بدون پایان کار، ریسک‌های مالی و حقوقی قابل توجهی برای خریداران به همراه دارد.

توصیه

– پیش از خرید، استعلام دقیق از وضعیت پایان کار ملک انجام شود.

– در صورت مواجهه با تخلفات ساخت، از متخصصین در حوزه مربوطه مشورت گرفته شود.

– از قانون جدید ثبت املاک به عنوان راهکاری برای سنددار کردن واحدهای بدون پایان کار بهره گرفته شود.

به منظور دریافت مشاوره رایگان و درخواست خدمات، شما می توانید از راه های ارتباطی زیر استفاده نمایید:

•  تماس با شماره 09194090780 
•  ثبت سفارش آنلاین بصورت اینترنتی