سامانه ساغر (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) راهنمای کامل ثبت ادعا در چارچوب ماده ۱۰ قانون الزام

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی و ثبتی کشور، ایجاد سامانه‌ای برای ساماندهی اسناد غیررسمی (عادی) بود.
این سامانه که با عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا به اختصار ساغر شناخته می‌شود، نقش کلیدی در اجرای ماده ۱۰ این قانون ایفا می‌کند.

در این مقاله به‌طور کامل با سامانه ساغر، نحوه ثبت مدارک در آن و پیامدهای مهم عدم ثبت آشنا می‌شویم.

1️⃣ سامانه ساغر چیست؟

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) یک سامانه ملی است که بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ایجاد شده است.

🎯 هدف:
ایجاد شفافیت، ثبت متمرکز اسناد عادی (قولنامه‌ها، توافقات دستی و…) و تبدیل تدریجی مالکیت‌های غیررسمی به اسناد رسمی و قابل استناد.

✅ این سامانه راه حلی برای دارندگان اسناد عادی قدیمی است تا بتوانند مالکیت خود را در مراجع قانونی اثبات و ثبت کنند.

بطور کلی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی:

• زیرساختی ملی است جهت ثبت ادعاهای مالکیت غیر رسمی افراد برای املاک

• ابزاری است برای ثبت و مدیریت ادعاهایی مانند مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، اجاره طولانی‌مدت، پیش‌فروش و…

• گامی اساسی است برای هوشمندسازی نظام ثبتی کشور و کاهش دعاوی ملکی ناشی از اسناد عادی

  مطالعه بیشتر: کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی

2️⃣ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت چه می‌گوید؟

• سازمان ثبت موظف است تا ۱۳ خرداد ۱۴۰۴ سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) را راه‌اندازی کند

• دارندگان اسناد عادی باید:
   ✅ ظرف ۲ سال ادعای مالکیت خود را ثبت کنند
   ✅ ظرف ۲ سال بعد از ثبت ادعا، برای رسمی شدن سند اقدام قانونی انجام دهند

• ثبت بدون استحقاق در سامانه جریمه نقدی تا ۲۰٪ ارزش ملک دارد.(تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)

3️⃣ عواقب عدم ثبت

⚠️  در صورت عدم ثبت ادعا یا اقدام قانونی در زمان مقرر:

• مالکیت غیررسمی به‌رسمیت شناخته نمی‌شود

• امکان طرح دعوی علیه دولت یا اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت

• فقط حق مطالبه قیمت ملک باقی می‌ماند

• خرید یا فروش ملک با این سندها پس از مهلت قانونی غیرممکن می‌شود

4️⃣ چه کسانی مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند؟

همه اشخاصی که نسبت به موارد زیر ادعایی دارند باید در این سامانه نسبت به ثبت آن اقدام نمایند:

• ادعا نسبت به عین ملک

• منافع بش از دو سال ملک

• حق انتفاع عمری

• حق انتفاع رقبی بیش از دو سال

• حقوق ارتفاقی نسبت به اموال غیر منقول

به زبان ساده اگر متصرف ملکی هستید که مدعی مالکیت آن هستید، یا حقی و ادعایی نسبت به ملکی برای خود قائل هستید و این ملک فاقد سند مالکیت هست، باید در این سامانه ثبت ادعا نمایند.

⚠️  اگر ملکی دارای سند مالکیت هست، اعم از سند مالکیت دفترچه ای یا سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ یا سند زرد رنگ) ، هیج نیازی به بارگزاری در سامانه ماده 10 نمی باشد. مگر اینکه علی رغم اینکه ملک دارای سند مالکیت هست، با مبایعه نامه عادی یا قولنامه عادی مورد معامله واقع شده باشد که در این صورت متقاضی یا همان خریدار باید ملک را ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه در سامانه مزبور بارگزاری کند.

📜مدارک مورد نیاز جهت ادعا:

مدارک مربوط به ادعای مالکیت می تواند مواردی از قبیل زیر باشد:

• قولنامه‌های دستی یا چاپی

• مبایعه نامه عادی

• بنچاق‌ها و رسیدهای عادی

• هبه نامه
• تقسیم نامه

• قرارداد اجاره بلندمدت (بیش از دو سال)، پیش‌فروش و سایر توافقات عادی

5️⃣ فرایند ثبت مدارک در ساغر

برای ثبت ادعا، مراحل زیر به ترتیب انجام می‌شود:

1. ورود به سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(به محض راه‌اندازی رسمی)

2. ثبت حساب کاربری با کد ملی

3. درج مشخصات ملک (نشانی، پلاک ثبتی، نقشه UTM)

4. بارگذاری مدارک مستند (قولنامه،مبایعه نامه،هبه نامه، تقسیم نامه، رسید، نقشه UTM ملک ، قرارداد)

5. تکمیل فرم ادعای مالکیت

6. دریافت کد رهگیری الکترونیکی

7. اقدام قانونی به ‌یکی از طرق:
    - مراجعه به دفترخانه
    - طرح دعوی الزام به سند رسمی
    - احکام خاص مانند قانون تعیین تکلیف

8. بارگذاری مستندات اقدام انجام شده در سامانه

🔄 پس از ثبت و اقدام قانونی، سند رسمی (معمولاً تک برگ سبز رنگ) صادر خواهد شد.

6️⃣ نکات حقوقی و مالی

• جریمه ۲۰٪ ارزش ملک در صورت ثبت ادعای غیرمعتبر یا جعل در سامانه (تبصره ماده ۱۰)

• مسئولیت بررسی اصالت مدارک و رسیدگی بر عهده مراجع ثبتی و قضایی است

• سامانه ساغر به عنوان ابزاری برای کاهش کلاهبرداری و معاملات معارض طراحی شده است

• پس از تایید، اسناد رسمی با استانداردهای جدید (مثلاً تک برگ سبز رنگ) صادر خواهد شد

8️⃣ سوالات متداول

س: اگر سند سبز رنگ دارم آیا نیاز به ثبت در ساغر هست؟
✅ خیر، سند رسمی سبز رنگ جایگزین سامانه ساغر است.

س: مدت زمان ثبت ادعا و رسمی شدن چقدر است؟
✅ جمعاً ۴ سال — ۲ سال برای ثبت ادعا و ۲ سال دیگر برای اقدام قانونی.

س: چه مدارکی لازم است؟
✅ قولنامه/بنچاق، نقشه UTM، رسیدهای پرداخت، سند رسمی قدیمی (در صورت وجود).

س: اگر موفق به ثبت نشوم چه؟
✅ مالکیت شما از منظر قانونی به معارضان یا دولت قابل تقدیر نیست.

9️⃣ جمع‌بندی

سامانه ساغر یکی از ارکان اصلی تغییر نظام ثبت املاک ایران است که مالکیت‌های غیررسمی را وارد مدار قانونی و شفاف حقوقی می‌کند و با کاهش دعاوی و حل اختلافات، نظم را در بازار املاک برقرار خواهد کرد.

✅ توصیه ما این است:
به محض راه‌اندازی سامانه، پرونده ملکی خود را بررسی کرده و اگر سند عادی دارید، در مهلت قانونی اقدام کنید تا حق قانونی‌تان حفظ شود.

آیا مایلید به صورت آنلاین موقعیت ملک خود را بررسی کنید؟

ما در سایت خود ابزار هوشمندی برای نمایش موقعیت ملک با استفاده از شناسه جام و دریافت اطلاعات ثبتی فراهم کرده‌ایم. کافیست شناسه جام خود را وارد کنید تا اطلاعات موقعیتی ملک خود را مشاهده نمایید.