تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

تفکیک

تفکیک اراضی یعنی تقسیم زمین مشاعی بصورت توافقی بین مالکین. در صورتیکه توافق وجود نداشته باشد و از طریق مراجع قضائی تقسیم صورت پذیرد، دیگر بجای واژه تفکیک از واژه افراز استفاده می شود. برای تفکیک اراضی، ابتدا مالک یا مالکین باید نسبت به نحوه تفکیک، تعداد قطعات، گذرها و … توافق داشته باشند.

بهتر است ابتدای امر ضمن مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و نقشه برداری، نسبت به انجام نقشه برداری کل ملک اقدام نمود. تا در صورتیکه مغایرتی با مجاورین یا اسناد و مدارک ثبتی وجود دارد، محرز شود. در ادامه طرح تفکیکی بر روی کاغذ ترسیم و در اختیار مالکین قرار گیرد.

عرصه و اعیان

عرصه زمینی است که قرار است در آن ساختمان و بنا مسکونی، تجاری، اداری احداث شود و عینی است که قابلیت جا به جایی ندارد اما اعیان، قرار است بر روی زمینی که عرصه نامیده می شود بر اثر انجام عملیات ساخت و ساز ایجاد شود. به بیان دیگر تا زمانی که عرصه نباشد اعیان ایجاد نمی شود و وجود اعیان وابسته به وجود زمینی است که قرار است بر روی آن احداث شود.

حق مالکیت بر عرصه و اعیان

زمانی که فردی، بر کل شش دانگ ملک حق مالکیت داشته باشد هم مالک عرصه است و هم مالک اعیان و نیازی به آن ندارد که برای تفکیک میزان سهم خود سند جداگانه اخذ کند چرا که بر کل عرصه و اعیان حق مالکیت دارد اما در جایی که ملکی مشاعی است و چند نفر بر عرصه و اعیان حق مالکیت داشته باشند بایستی حسب مورد برای تعیین قدر السهم خود سند اعیان یا سند عرصه و اعیان اخذ کنند.

اهمیت تفکیک عرصه و اعیان

اهمیت این تفکیک، زمانی است که شما می خواهید

به عنوان مالک یک ملک مشاعی و یا ورثه متوفی، میزان قدرالسهم خود را بدانید.

و یا قصد بازسازی و تخریب بنای خود را دارید و نیازمند آن هستید که اطلاعات دقیقی راجع به عرصه داشته باشید.

در رابطه با وضعیت اعیان و مقدار قدر السهم، شمای خریدار ممکن است اطلاعاتی را در ضمن معامله به دست آورید اما راجع به عرصه زمین و سهمی که ممکن است از آن به شما تعلق بگیرد اطلاعات کافی وجود نداشته است لذا در اینجا الزامی است که برای تعیین میزان قدر السهم خود از عرصه، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری اقدام کنید.

چگونگی تفکیک عرصه

فرض کنید قصد تخریب و نوسازی آپارتمان خود را داشته و باید عرصه ملک خود را تفکیک کنید. برای این کار لازم است به عنوان مالک به شهرداری و اداره ثبت اسناد مربوطه مراجعه کرده و برای تفکیک سند درخواست دهید. البته نماینده قانونی مالک نیز می‌تواند برای تفکیک عرصه اقدام نماید. مراحل تفکیک به شرح ذیل می باشد:

1. ابتدا مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری نقشه تفکیک پلاک را درخواست می‌کند.
2. شهرداری مدارک لازم جهت تفکیک عرصه را از مالک دریافت می‌کند.
3. نقشه مصوب پلاک مورد نظر آماده سازی می‌شود.
4. یک نسخه از نقشه برای بررسی مطابقت آن با ضوابط و مقررات درج و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌گردد.
5. نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده تطبیق داده شده و محل ملک نیز توسط نقشه بردار مشخص می‌شود.
6. نماینده اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی می‌کند.
7. مراحل اداری انجام و هزینه این کار برعهده مالک است.
8. یک نسخه از نقشه مربوطه باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود.
9. نقشه تفکیک عرصه به مالک تحویل می‌گردد.

چگونگی تفکیک اعیان

در ساختمان‌های چند واحدی برای خرید و فروش هر واحد باید به تفکیک اعیان پرداخت تا صاحب هر یک از واحدها به راحتی بتواند سند اعیان خود را بگیرد. برای تفکیک اعیان آپارتمان‌ها نیاز است تا گواهی پایان کار ساختمان مورد نظر گرفته شده باشد. مراحل تفکیک اعیان به شرح زیر است:

1. در ابتدا لازم است تا گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا نماینده قانونی آن گرفته شود.
2. مالک باید گواهی پایان کار را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.
3. در این مرحله نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و مشاعی ملک را مشخص و ترسیم می‌کنند.
4. سپس صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار تهیه و تنظیم می‌گردد.
5. در انتها پس از مراحل اداری، معاف از مالیات بودن اموال انجام و پس از پرداخت هزینه‌های مربوطه تفکیک اعیان انجام می‌گیرد.

• تفکیک عرصه و اعیان در زمین کشاورزی : با توجه به اهمیت مفهوم عرصه و اعیان، در گذشته نیز به علت اختلافات کشاورزان با اربابانشان بر سر مالکیت عرصه و اعیان، قانون اصلاحات ارضی در سال ۱۳۴۰ وضع شد و طبق آن مالکیت اعیانی که کشاورزان در زمین یا عرصه اربابانشان احداث کرده بودند برای خودشان مشخص شد وحق مالکیت اعیانی را برای زارعان به رسمیت شناخت.
• تفکیک عرصه و اعیان در املاک موروثی : با توجه به نکات مربوط به ارث و مشخص کردن سهم هر یک از ورثه نیاز است تا علاوه بر تفکیک اعیان به تفکیک عرصه نیز پرداخته شود تا در زمان خرید و فروش یا نوسازی مشکلی از این بابت رخ ندهد. پس در این حالت نیز تفکیک عرصه و عیان اهمیت بالایی دارد.
• تفکیک عرصه و اعیان در زمین وقفی: هنگامی که شخصی، شش دانگ ملک خود را به طور کامل وقف می کند، عرصه و اعیان آن به مالکیت اداره اوقاف در می آید و حق هرگونه استفاده از ملک به این اداره منتقل می شود. ممکن است، اداره اوقاف، اعیان ملک را منتقل و به مالکیت شخص دیگری درآورد؛ اما این انتقال، دائمی نیست و تنها نود و نه سال، اعتبار دارد. پس از گذشت نود و نه سال، اداره اوقاف مجددا  در مورد نحوه مالکیت آن، تصمیم گیری می نماید . قانون گذار با تصویب قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳، در این خصوص نیز احکامی صادر کرده است.

در خصوص نحوه انتقال املاک وقفی، در ماده 474 قانون مدنی، آمده است که مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر آن که در عقد اجاره، خلاف آن، شرط شده باشد. اما در مورد املاک وقفی، به دلیل شرایط خاص آن، نحوه اجاره دادن ملک متفاوت است، اگر مستاجر بخواهد عین مستاجره موقوفی را به شخصی دیگر اجاره دهد، باید رضایت متولی، اداره اوقاف را به دست آورد و علاوه بر آن، ده درصد از کل مبلغ سرقفلی محل مورد اجاره را به تشخیص کارشناس، به اداره اوقاف پرداخت کند.

این مساله که ساختمان واقع در زمین وقفی به فروش برسد، بسیار در عرف رواج دارد افرادی هستند که اقدام به خرید ملک وقفی می کنند. در این انتقال، خریدار، تنها در خصوص اعیان حق مالکیت دارد و نمی تواند به عنوان مالک، در عرصه، دخل و تصرف کند. چرا که درحقیقت، مالک عرصه، سازمان اوقاف می باشد و مالک اعیان مستاجر آن محسوب می شود.

تکلیف اقدام به ساخت و ساز در ملک وقفی: اگر مستاجر در ملک وقفی یعنی عرصه ملک ساختمانی بسازد، از آن جا که اعیان ساخته شده با مصالح متعلق به مستاجر ساخته شده، متعلق به مستاجر می باشد؛ اما پس از پایان مدت اجاره، موجر می تواند به دو نحو عمل کند:

۱- مالک، اعیان را از بین ببرد و بهای آن را به مستاجر پرداخت نماید.

۲-ساختمان را در عرصه نگه دارد؛ در این حالت، مالک می بایست قیمت اعیان را به مستاجر پرداخت کند تا مالک آن شود.

دراین خصوص می توان به تبصر دو ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ اشاره کرد که در آن آمده است: «در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد، تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیه و با در نظر گرفتن جمیع جهات، نسبت به تعیین اجرت زمین، اقدام و در رای صادره، تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد، برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین، مقرر و معین خواهد کرد.

به منظور دریافت مشاوره رایگان و درخواست خدمات، شما می توانید از راه های ارتباطی زیر استفاده نمایید:

•  تماس با شماره 09194090780 
•  ثبت سفارش آنلاین بصورت اینترنتی 

 بیشترین دقت و اعتبار، سریع ترین زمان