تفکیک آپارتمان (تعریف، مراحل اجرا و دستورالعمل ها)

تفکیک آپارتمان یکی از مسائلی است که مالکان و سازندگان املاک با آن مواجه هستند. این موضوع به بررسی مالکیت افراد نسبت به واحدهای مسکونی‌شان می‌پردازد.

تفکیک آپارتمان به معنای تقسیم بندی یک ساختمان مسکونی به واحدهای مستقل و جداگانه است. به عبارت دیگر به معنای صدور اسناد مستقل برای واحدهای آپارتمانی است که شامل بخش‌های مشاع و ملحقات می‌شود. هر واحد مسکونی دارای ورودی مستقل، اتاق‌ های خواب، آشپزخانه، حمام، و دیگر امکانات مسکونی خود است. علاوه بر این، هر واحد مسکونی ممکن است دسترسی به امکانات مشترکی نظیر پارکینگ، آسانسور، لابی، یا فضاهای مشترک دیگر داشته باشد.

فرآیند تفکیک آپارتمان از نظر حقوقی و مالکیتی نیز اهمیت دارد. پس از انجام تفکیک آپارتمان هر واحد مسکونی، به عنوان یک واحد مستقل و با اختصاص یک شماره یا آدرس جداگانه شناخته می‌شود.

تفکیک آپارتمان به مالکان و ساکنان این امکان را می‌دهد که واحدهای خود را به صورت مستقل مدیریت و به فروش یا اجاره بگذارند. محاسبه متراژ دقیق آپارتمان معمولاً در پروژه‌ های مسکونی بزرگ و ساختمان‌ هایی با تعداد زیادی واحد مسکونی انجام می‌شود تا ساختمان به بهره‌ وری و کاربری بهتری برسد و به مردم این امکان را بدهد که به راحتی واحدهای مسکونی خود را مدیریت کنند.

✅ عملیات تفکیک آپارتمان تنها توسط کارشناس رسمی دادگستری در زمینه نقشه‌برداری که دارای مجوز فعالیت و گواهینامه تفکیک آپارتمانی باشد، انجام می‌پذیرد.

شرایط تفکیک آپارتمان

برای تفکیک آپارتمان، باید شرایط زیر را داشته باشید:
✅ مالکیت قانونی واحد اصلی (سند تک‌مالکی یا رضایت تمام شرکا در ملک مشاع).
✅ رعایت حداقل مساحت تفکیک (بر اساس ضوابط شهرداری، معمولاً واحدهای زیر ۵۰-۶۰ متر قابل تفکیک نیستند).
✅ تأییدیه سازه‌ای (عدم ایجاد تغییرات خطرناک در اسکلت ساختمان).
✅ عدم مغایرت با کاربری مجاز (تفکیک نباید منجر به تغییر غیرقانونی کاربری شود).

برای دریافت سند تفکیکی، مالک یا مالکان باید به صورت حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنند. این اداره، کار را برون سپاری کرده و به سازمان نظام مهندسی واگذار می‌کند و نظام مهندسی نیز مسئولیت نقشه‌برداری را به نقشه‌بردارانی که دارای پروانه و گواهینامه تفکیک آپارتمان هستند، محول می‌کند.

برای صدور سندهای تفکیک شده، تهیه نقشه تفکیکی آپارتمان ضروری است که این کار توسط کارشناس رسمی نقشه‌برداری انجام می‌شود.

نقشه تفکیکی به همراه مدارک مالکیتی از طریق دفاتر نمایندگی نظام مهندسی به واحدهای ثبتی ارسال می‌گردد. شایان ذکر است که این نقشه‌ها بر اساس قوانین سامانه کاداستر و با استفاده از نرم‌افزارهای مخصوصی که در اختیار کارشناسان رسمی نقشه‌برداری قرار دارد، تهیه می‌شوند.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک آپارتمان

برای دریافت تفکیک نیاز به یکسری مدارک خواهد بود که در ادامه آنها را به صورت فهرست وار بیان خواهیم کرد که عبارتند از:

• اطمینان از پایان کار
  • جهت اطمینان از پایان کار می‌توانید به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کنید و آن را تحویل بگیرید.
• مراجعه حضوری متقاضی یا متقاضیان به دفتر اسناد رسمی
• دریافت فرم درخواست و تکمیل آن توسط متفاضیان
• ارائه مدارک هویتی مالک یا مالکین (شناسنامه و کارت ملی به همراه دو برگ کپی از هر کدام)
• ارائه تقسیم نامه رسمی و مشخص کردن محدوده و متراژ انباری و پارکینگ
• ارائه نقشه تفکیکی
  • برای دریافت نقشه‌های تفکیکی، به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنید. پس از مراجعه به سازمان نظام مهندسی، کارشناس رسمی نقشه‌برداری از طرف سازمان تعیین می‌شود. در هنگام بازدید از ملک برای تهیه نقشه تفکیکی باید به دو جنبه توجه داشته باشید. ابتدا جنبه حقوقی که شامل مطابقت سند مالکیت با مکان معرفی شده و همچنین مطابقت با همسایه‌ها، حد فاصل‌ها و مکان واقعی ملک می‌شود. جنبه فنی و نقشه‌برداری نیز شامل مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضعیت موجود ملک و همچنین رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمان‌ها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها می‌باشد
• استعلام تفکیک از اداره ثبت اسناد
• عدم قرار داشتن پلاک ثبتی یا سند در بازداشت و رهن
• ارائه تصدیق پایان کار

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید

🖥ثبت درخواست بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)

📞تماس با کارشناسان ما: 09194090780

ضوابط تفکیک آپارتمان

📌 ضوابط فنی:
• رعایت حداقل مساحت
• تامین پارکینگ برای هر واحد
• رعایت حریم نورگیری
• تامین راه پله اضطراری در صورت نیاز

📌 ضوابط حقوقی:
• عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان
• رعایت حقوق مشاع
• پرداخت عوارض قانونی

📌 ضوابط ایمنی:
• حفظ ایمنی سازه
• تامین سیستم اعلام حریق مستقل
• رعایت مقررات ملی ساختمان

محدودیت‌های تفکیک آپارتمان

🚫 محدودیت‌های شهرداری: برخی شهرداری‌ها اجازه تفکیک واحدهای زیر ۵۰ یا ۶۰ متر را نمی‌دهند.
🚫 مشکلات سازه‌ای: اگر تغییرات ساختاری (مانند ایجاد دیوار جدید) باعث تضعیف سازه شود، نظام مهندسی ممکن است مخالفت کند.
🚫 مخالفت همسایگان یا سایر مالکان: در ساختمان‌های مشاع، رضایت تمام شرکا الزامی است.

فواید تفکیک آپارتمان قبل از صادر شدن پایان‌کار چیست؟

🔹 کاهش هزینه‌ها: انجام تفکیک قبل از پایان‌کار، نیاز به اخذ مجوزهای اضافی را کاهش می‌دهد.
🔹 سرعت در فرآیند: عدم نیاز به اصلاح نقشه‌های ساختمانی پس از تحویل پروژه.
🔹 جلوگیری از مشکلات حقوقی: ثبت تفکیک در سند اصلی، از اختلافات آینده جلوگیری می‌کند.

دستور العمل تفکیک آپارتمان ها

به منظور هماهنگی در تمامی ادارات ثبت، دستورالعمل تفکیک تهیه و تدوین شده است تا هرگونه شک و تردید برطرف گردد و بر اساس رویه واحد، با رعایت قوانین تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی، مراحل لازم انجام شود:

• برای مجلس تفکیکی، باید آدرس کامل محل وقوع ملک، بخش و نوع ملک، شماره چاپی سند، نام و نام خانوادگی مالک، و در صورت نقل و انتقال رسمی، خلاصه معامله و مشخصات آخرین خریدار، درج شود.
• تفکیک آپارتمان با تأیید پایانکار ساختمان قابل انجام است.
• حدود ملک باید مطابق با سند مالکیت و دفتر املاک گواهی و ذکر شود.
• قسمت‌های اشتراکی با درج میزان مساحت و تعداد آنها تعریف شود و حدود و موقعیت مکانی و مساحت مفروزات در نقشه و صورت مجلس تفکیکی درج گردد.
• مساحت مشاعات مانند حیاط خلوت، محل عبور کانال کولر، درز انقطاع و حیاط که داخل فضای آپارتمان است، در قسمت مشاعات آورده شوند.
• دیواره‌های فاصل بنا مفروز با مشاعات در شمار بنای مفروز محاسبه شود؛ جهت نقشه‌برداری ملک مشاع، می‌توان از خدمات تخصصی مپ اسکیل استفاده نمایید.
• در صورت وجود دیواره‌های فاصل مشترک، برای هر واحد دیوار مجزا احداث کرده و این موضوع را در سوابق ثبتی یا سند مالکیت تعریف نمایید.
• در صورت بیان عقب‌نشینی در گواهی پایانکار ساختمان، میزان اصلاحی آن را در صورت مجلس تفکیکی و نقشه ترسیمی و سند مالکیتی قید کنید.
• اگر طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به دلیل وجود پخ یا عقب‌نشینی از مساحت و طول اضلاع درج شده در سند مالکیت کمتر باشد، صورت مجلس بر اساس وضعیت موجود ملک تنظیم شود.
• برای بام و حیاط آپارتمان‌ها که در شمار مشترکات ساختمان قرار دارند، امکان دسترسی تمامی مالکین به این بخش‌ها میسر باشد و توضیحات لازم در این خصوص در صورت مجلس تفکیکی داده شود.
• راه پله اگر حدود آن جز محدوده آپارتمان تلقی شود و مساحت آن در پروانه ساختمان و پایانکار جز آپارتمان آورده شود، جز آپارتمان محسوب می‌شود؛ در غیر این صورت در بخش مشاعات ساختمان قرار خواهد گرفت.  اگر در زیر پله واحدی احداث گردد و در پایانکار به آن عنوان واحد اشاره شده باشد، آن را مستقل می‌شماریم؛ در غیر این صورت نیاز به استعلام شهرداری و تاییدیه این سازمان خواهد بود.
• نحوه تشخیص محل و تعداد پارکینگ‌ها در حیاط مشترک یا داخل ساختمان به صورت جداگانه مشخص می‌شود و با رعایت مفاد مجوز پایان‌کار در نقشه ثبت می‌شود. همچنین حدود و مساحت دقیق پارکینگ‌ها در جلسه تفکیکی تعریف می‌شود. اگر پارکینگ‌ها پشت سر یکدیگر و در یک خط باشند، نحوه عبور از یکدیگر تعیین می‌شود و اگر پارکینگ مجزا در حیاط مشترک وجود داشته باشد، مساحت آن از مساحت حیاط کم می‌شود و در بخش مشترکات ثبت می‌شود. در شرایطی که تعداد واحدهای تفکیک شده با تعداد پارکینگ‌ها مطابقت ندارد، واحدهای بدون پارکینگ به همراه سند انتقال در جلسه تفکیکی ثبت می‌شود و خریدار به این موضوع آگاه می‌شود.
• تراس‌هایی که سقف آنها از طبقه زیرین جداگانه بوده و دارای گذرگاه جداگانه برای عبور و مرور است، مساحت آنها مطابق با مجوز پایان‌کار در بخش مشترکات محاسبه می‌شود. هر بخش از ساختمان که به صورت اختصاصی یا به عنوان ملک اختصاصی در اسناد مالکیتی آورده نشده باشد، در بخش مشترکات ثبت می‌شود.
• در صورت داشتن بالکن در داخل محدوده یک واحد، مکان و مساحت دقیق آن در جلسه تفکیکی و ثبت دفتر املاک درج می‌شود. اگر آپارتمانی نیم‌طبقه خارجی داشته باشد و مطابق با مجوز پایان‌کار در بخش مالکیتی آورده شود، مساحت و حدود نیم‌طبقه به صورت جداگانه ثبت می‌شود.
• در صورت وجود اختلاف ارتفاع در یک واحد، مساحت و ارتفاع آن در بخش آپارتمان ثبت می‌شود. در شرایطی که بلوک‌های بسیاری در محدوده یک پروانه ساختمانی قرار دارد و پس از اتمام پروژه، مالک یا مالکین با ارائه مجوز پایان‌کار، تصمیم به تفکیک بلوک‌های ساخته شده داشته باشند، باید قدرالسهم هر یک از قطعات تفکیکی و مجزا در جلسه تفکیکی و سند انتقال درج شود.
• تغییر وضعیت ثبت دفتر املاک تنها با نظر هیئت نظارت یا به استناد به سند مالکیت انجام می‌شود. در صورت تغییر کاربری یا وضعیت پارکینگ یا انباری، مجوز پایان‌کار جدید از شهرداری و موافقت تمامی مالکین ساختمان لازم است.
• با توجه به شرایط آپارتمان، در صورت تبدیل یک واحد تجاری یا آپارتمان به دو یا چند واحد، مجوز پایان‌کار جدید و موافقت تمامی مالکین آپارتمان‌ها لازم است.
• با توجه به شرایط، افزودن یک یا چند طبقه به بخش مشترکات یا پشت بام آپارتمان نیاز به تفکیک طبقات اضافه شده با پرداخت هزینه تفکیک در جلسه تفکیکی دارد و در نهایت با تنظیم سند انتقال و ارسال به دفتر اسناد رسمی توسط مالکین انجام می‌شود.

هشدارهای مهم قبل از تفکیک

⚠ تفکیک غیرقانونی (بدون مجوز شهرداری) می‌تواند منجر به جریمه، تخریب بخش اضافه یا ابطال سند شود.
⚠ تغییر کاربری غیرمجاز (تبدیل واحد مسکونی به تجاری یا بالعکس) نیاز به مجوز جداگانه دارد.
⚠ مشکلات مالیاتی (در برخی موارد، تفکیک ملک شامل مالیات نقل و انتقال می‌شود).

❇️ نکات مهم

📌 جهت صدور سند تک برگی، تهیه یو تی ام وضع موجود ملک در زمان تفکیک آپارتمان، به انضمام برآورد جزء به جزء مساحتها از ملزومات است.

📌 در زمان تعیین متراژ آپارتمان، حتی اگر ملکی چند سند مشاعی داشته باشد، اسناد قبلی باطل می‌گردد و سندهای جداگانه ای برای هر واحد مسکونی، طبق صورت مجلس تفکیکی جدید که خروجی نقشه وضع موجود نقشه بردار است، در اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود.

📌 پس از آن که آپارتمان در عرصه بنا گردید، برای اینکه هر مالک بتواند برای واحد خود سند مالکیت اخذ کند باید حتما درخواست تفکیک آپارتمان را به اداره ثبت بدهد. یعنی برای هر واحد باید به طور مستقل سند تهیه شود و برای آپارتمان هم مقادیر مشاعات که بین همه واحدها مشترک است مانند راه پله، لابی، آسانسور و …، معلوم گردد.

📌 همچنین علاوه بر تفکیک واحدهای یک آپارتمان، محدوده و متراژ عرصه و اعیان آپارتمان، مانند انباری، پارکینگ و… به طور دقیق تعیین می‌گردد. در نظر داشته باشید که در صورت نوسازی آپارتمان، مجددا باید مراحل اخذ پایانکار طی شود.

📌 در صورتی که آپارتمان تخریب و بازسازی شود، تفکیک آپارتمان باید از ابتدا بعد از دریافت پایان کار انجام شود و جزئیات کامل این مورد در بند 30 دستورالعمل تفکیک آپارتمان آمده است.

📌 پس از ساخت و ساز در عرصه، مشخصات و حدود ملک باید با سند مالکیت هماهنگ شوند و در صورت وجود هرگونه تعارض یا تجاوز با همسایگان، اصلاحات لازم روی ملک انجام شود. قبل از تصویب سازمان ثبت اسناد، رضایت طرفین اختلاف باید حاصل شود و بر اساس تفکیک جدید، سند مالکیت یا تقسیم نامه اصلی از اعتبار ساقط می‌شود و بر اساس تفکیک جدید، سند مجزا برای هر واحد صادر خواهد شد.

جمع‌بندی

تفکیک آپارتمان فرآیندی تخصصی است که نیازمند مشاوره با کارشناس رسمی دادگستری در نقشه‌برداری و امور ثبتی می‌باشد. در صورت رعایت دستورالعمل‌ها و ضوابط قانونی، این اقدام می‌تواند به بهینه‌سازی فضای ملک و افزایش ارزش آن منجر شود.

برای دریافت خدمات کارشناسی یا مشاوره در این زمینه، از طریق زیر با ما در ارتباط باشید

🖥ثبت درخواست بصورت اینترنتی(با شما تماس خواهیم گرفت)

📞تماس با کارشناسان ما: 09194090780